Desde el pasado 6 de marzo está en vigor el Real Decreto 7/2019. de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifica la normativa reguladora de los arrendamientos, entre otras.
Estas medidas son las mismas (con alguna modificación) que contemplaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que entró en vigor el día 19 del mismo mes y que dejó de estar vigente el 22 de enero como informamos en este artículo.
Las principales modificaciones que se introducen son:
Duración del contrato de alquiler
Se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria (hasta ahora eran 3 años), salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que fija un plazo de siete años.
Prórroga tácita
Se ve ampliada, pasando de 1 hasta 3 años.
Plazo de preaviso
El plazo para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador, y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años.
De esta forma, para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Fianza
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
Actualización de la renta
La renta del contrato de arrendamiento podrá ser actualizada cada año en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.
Para el caso de que haya pacto expreso sobre la actualización de la renta, ésta no podrá actualizarse por encima del Índice de Garantía de Competitividad.
Gastos de gestión
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas
Como novedad se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que servirá a nivel informativo para que las Comunidades Autónomas puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de viviendas, enfocada a incentivos fiscales.
En cuanto a las medidas para viviendas de alquiler turístico
Se permite por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad de propietarios, se limiten las viviendas de uso turístico o se les asignen mayores gastos comunes, de hasta un 20%.
En cuanto a las medidas en desahucios:
Se especifica la obligación por parte de los juzgados, de fijar el día y hora exactos del lanzamiento.
Se introduce una mejora en la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento, modificando la LEC.
Se establece que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
En cuanto al régimen aplicable a los contratos de alquiler:
Las medidas aplicadas durante la vigencia del Real Decreto-ley 21/2018 acordadas, se aplicaron sólo durante algo más de un mes. Los acuerdos firmados durante este pequeño periodo, fueron totalmente válidos a igual que la fiscalidad que conllevaba los mismos.
Tras su derogación (22 de enero de 2019), volvió así a estar de nuevo vigente la normativa anterior al 19 de diciembre hasta el 6 de marzo, cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler que acabamos de describir.
Anna Compte
anna@aurisadvocats.com
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