¿Qué es tener una cosa en común?
Cuando dos personas o más comparten de manera conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio, hablamos de comunidad. Una situación muy habitual en la práctica son:
- la pareja que se compra un piso para ir a vivir juntos.
- los hermanos que heredan la casa de los padres.
- los socios que adquieren por mitades un local comercial, y tantos otros.
Los problemas cuando se tienen las cosas común
Las comunidades son tan habituales como los conflictos que generan cuando la pareja se separa, los hermanos no se entienden o los socios se pelean. ¿Y entonces, qué? Si están de acuerdo no hay ningún problema, pero ¿y si uno quiere vender y el otro no? ¿O si los dos se quieren adjudicar el bien? ¿O si no están de acuerdo con su valor?
En todos estos supuestos, la solución pasa por interponer una demanda solicitando al juez la división de la cosa común.
Pasos a seguir para conseguir la división de la cosa común
Así, en Cataluña, conforme a nuestro Código civil, de aplicación preferente a cualquier otra norma, cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin necesidad de expresar los motivos, la división de la cosa en común, como facultad inherente al derecho de propiedad, irrenunciable e imprescriptible.
Interpuesta la demanda, el juez procederá a la división siguiendo los criterios fijados en la citada norma. Aún así, se debe tener en cuenta que estos criterios no son obligatorios, puesto que las partes, por unanimidad, pueden excluir su aplicación. Ahora bien, si no hay acuerdo unánime entre los cotitulares, el juez aplicará los criterios legales es, según los casos.
Cuando el bien sobre el que recae la comunidad es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, se puede establecer este régimen adjudicando los elementos privativos de manera proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos.
Otra manera de proceder a la división consiste en transformar la cotitularidad compartida en propiedad grabada por un usufructo, de forma que el bien pasa a ser propiedad de uno o más de los antiguos comuneros, que adquieren la nuda propiedad, y el otro u otros adquieren el usufructo.
Así mismo, cuando uno de los comuneros es propietario de cuatro quintas partes de las cuotas, y así lo solicita, se le puede adjudicar la totalidad del bien pagando en metálico el valor pericial de la participación a los otros cotitulares.
¿Qué ocurre cuando no se puede realizar la división de la cosa común?
Cuando el bien común es materialmente indivisible o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental
En estos supuestos, se adjudica al cotitular que tenga interés. Si hay más de uno, al que tenga la participación más grande. Y, en caso de interés y participación iguales, decide la suerte.
En todos los casos, el adjudicatario tiene que pagar a los otros el valor de su participación. Si hay acuerdo sobre el valor, será éste y, si no existe acuerdo, el cual se puede lograr antes o durante el procedimiento de ejecución, se tendrá que evaluar por un perito tasador de los que prestan sus servicios a los juzgados, y la tasación se hará por su precio de mercado.
Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio. La venta será por pública subasta y nada impide que puedan concurrir todos los comuneros.
¿Y cuál es el valor que se fija en la cosa que se divide?
El Código Civil de Cataluña contiene la posibilidad de subsumir dicha división en el proceso de disolución del régimen de separación de bienes, de forma que en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad, o en el procedimiento de extinción de una pareja estable, cualquiera de los cónyuges o de los miembros de la pareja, puede ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto a los bienes que tengan en proindiviso, con el consecuente ahorro de tiempo y dinero.