Cuando se alquila una vivienda, al propietario de la vivienda, y arrendador, le corresponden las obras de conservación y reparación necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que con ello pueda elevar la renta.
Reparaciones en un contrato de alquiler
Son un ejemplo de obras de conservación y reparación las de conservación del techo de la casa con el fin de impedir filtraciones de agua; o las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.
El arrendador (propietario) sólo puede negarse a asumir estas reparaciones:
- Si el desperfecto es imputable al inquilino (o arrendatario) porque lo ha causado con mala fe o por negligencia. Se trataría del caso en que colocando un mueble, se rompe alguna conducción de la vivienda.
- Si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Se trataría del caso de una rotura de persiana o un cambio de bombillas, por ejemplo.
¿Es lo mismo la conservación y reparación que la “mejora” de una vivienda?
Al suscribir el contrato de alquiler, a menudo se produce la situación en la que el inquilino, basándose en la obligación de conservación y reparación explicada que tiene el propietario, le reclama a este último obras que no son propiamente de conservación y reparación de la vivienda, sino de mejora. Las obras de mejora son aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan su calidad y comodidad.
Así, por ejemplo,
- si al entrar a vivir el inquilino solicita la instalación de un aire acondicionado, cuando en la vivienda no había, el propietario se puede negar a esta petición porque no es una instalación indispensable para la habitabilidad de la vivienda.
- Otro ejemplo sería el del caso del piso que cuenta con carpintería de madera en las ventanas y, tras unos meses, el inquilino le solicita al propietario la colocación de carpintería de aluminio alegando que hace frío por el viento que entra por las ventanas. En este caso, el propietario sólo está obligado a arreglar la carpintería existente en la vivienda pero no a sustituirla por otro material mejor.
- Otro caso común es el de la reparación de la caldera, cuando el inquilino, transcurrido un periodo desde el inicio del arrendamiento, solicita una reparación de la caldera al propietario. En este caso, siempre que la caldera estuviera en buen estado y funcionase correctamente al inicio del arrendamiento, cualquier reparación en la misma será consecuencia del desgaste por el uso ordinario que, por tanto, debe asumir el inquilino. Es decir, sólo será responsabilidad del propietario la avería del calentador si el inquilino prueba que la caldera era un producto defectuoso de origen o que funcionaba deficientemente desde el inicio del contrato.
Conclusión: Quién paga las reparaciones en un contrato de alquiler
El propietario sólo es responsable de las obras necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda y no está obligado a asumir las obras que aumenten la comodidad de la vivienda ni las que impliquen nuevas instalaciones que no existían en la vivienda cuando se formalizó el alquiler.
Si tienes alguna duda más sobre quién debe pagar las reparaciones en un contrato de alquiler, puedes CONTACTAR con nuestros abogados especializados en derecho civil
Amaia Beltran
Abogada
Derecho Civil y Procesal