Estos días, a causa de la situación extraordinaria de fuerza mayor y de excepcionalidad sanitaria, económica y social en la que nos encontramos como consecuencia del virus COVID-19 y las medidas de restricción de movimientos y actividades derivadas del Estado de Alarma declarado por el Gobierno el pasado 14 de marzo de 2020, muchas empresas se están viendo obligadas a tomar medidas para intentar salvaguardar sus negocios.
Algunas de estas medidas vienen proporcionadas por el Gobierno, pero no todo lo que se está aprobando sirve para cualquier destinatario y también hay materias en las que no existen regulaciones. Una materia que ha despertado mucho interés es que sucede con los arrendamientos de los locales de negocio; cuestionándonos qué sucede en aquellos locales cerrados por decreto gubernamental, sin posibilidad de realizar actividad alguna en el mismo, y con un contrato de arrendamiento que cumplir y una renta mensual que hay que pagar.
La primera obligación de un abogado es buscar una solución en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes pero los hechos acontecidos son realmente imprevisibles y es muy difícil que exista una cláusula contractual que regule qué hacer ante esta situación.
Claves legales para los arrendamientos de locales
Una vez realizado lo anterior, esta cuestión nos permite utilizar una doctrina jurisprudencial, no recogida en nuestra legislación, que puede resultar útil para dar respuesta a la duda planteada, con la finalidad de preservar la relación contractual que existe entre las dos partes, arrendador y arrendatario de un local de negocio. Esta doctrina, que sirve para dar una respuesta jurídica a un supuesto de excesiva onerosidad sobrevenida, es la denominada doctrina de la cláusula “rebus sic standibus” (Sentencias TS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014, 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019).
La cláusula rebus sic stantibus, de uso por lo general sumamente restringido, puede ser invocada ante situaciones sobrevenidas radicalmente imprevisibles que alteren significativamente la base del negocio. La aplicación de esta doctrina exige que se den una serie de requisitos que han sido identificados por la jurisprudencia a lo largo del tiempo. Entre esos requisitos, los más reiterados son los que figuran a continuación:
- Que se haya producido un cambio imprevisto de las circunstancias.
- Que el cambio de las circunstancias sea posterior a la conclusión del contrato.
- Que el cambio de las circunstancias tenga un cierto carácter de permanencia.
- Que se produzcan dificultades extraordinarias (pero no imposibilidad) en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
- Que se trate de contratos de larga duración, tracto sucesivo o con obligaciones futuras.
- Que la excesiva onerosidad sobrevenida no le sea imputable al deudor
- Que no se trata de contratos de riesgo.
Los efectos de la aplicación de esta doctrina, cuando se ha admitido, han sido los de autorizar la finalización del contrato (regla excepcional) o los de modificar o revisar el contenido del contrato, solución ésta preferida por la doctrina y por la mayoría de las decisiones de los tribunales.
Real Decreto para el cierre forzoso de locales de actividades
Es el caso que nos ocupa, en el que la estrategia gubernamental ha decretado el cierre forzoso de los locales de actividades en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma y ha interrumpido el aprovechamiento del local sobre el que se fundamenta el contrato de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, se ha producido una desproporción exorbitante entre las partes contratantes, resultándole muy difícil o imposible a la parte arrendataria cumplir con la obligación del pago de los arrendamientos de locales al haber quedado su actividad abruptamente interrumpida.
Se puede entender justificado que el impacto que ha ocasionado la pandemia COVID-19 y las medidas que el Gobierno ha adoptado como consecuencia de la misma, hechos imprevisibles, inevitables y sobrevenidos, han alterado de forma muy significativa las circunstancias en las que se firmaron el contrato inicial de forma que existe un desequilibrio contractual entre las prestaciones que debe cumplir cada parte. Las medidas que se solicitan vienen a corregir este desequilibrio. Estas medidas van desde solicitar la suspensión temporal del contrato hasta pedir una reducción de la renta o bien su aplazamiento.
Otros argumentos que se citan para buscar soluciones con los arrendados son la buena fe contractual (artículos 7 y 1258 Código Civil) y de equidad (artículo 3.2 Código Civil) que debería imperar en las relaciones jurídicas.
En la práctica lo que está sucediendo es que, ante las peticiones de los arrendatarios fundamentadas en la doctrina explicada, los arrendadores están aceptando entrar en negociaciones y buscar soluciones temporales que varían entre las que hemos comentado.
Anna Compte
anna@aurisadvocats.com
Especialidades:
Mercantil
Contratación civil
Conflictos societarios