En Cataluña, se regula la posibilidad de renegociar los alquileres de locales de negocio por las medidas contra la COVID-19. Hoy han publicado en el DOGC el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de soporte a la actividad económica en locales de negocio arrendados en Cataluña.
Tal y como anunció la Generalitat, se aprobado el Decreto Ley por el cual los arrendatarios de locales comerciales cerrados o con el uso limitado por las medidas contra la COVID-19 podrán renegociar el precio de los alquileres.
En esta norma se regula el procedimiento por el cual los arrendatarios pueden iniciar una negociación con los propietarios de los inmuebles para establecer, de mutuo acuerdo, una rebaja del importe de la renta mensual y qué hay que hacer para el caso que no sea posible el acuerdo entre las partes.
¿A quién se aplica este procedimiento?
1) Establecimientos cerrados (es el caso, de los bares, restaurantes, gimnasios, centros de estéticas, bingos, casinos, salas de juego, discotecas)
2) Establecimientos con actividades parcialmente restringidas (negocios con aforos limitados o horarios afectados (es el caso de los teatros, comercios, tiendas de 24 horas y hoteles).
Exclusión de los productos para llevar y del envío a domicilio
En ambos casos es necesario que (i) la situación de los establecimientos se produzca como consecuencia de las medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción de los locales para la realización de actividades industriales y comerciales i (ii) que se trate de contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 y (iii) se aplica sobre la renta actual y cantidades asimiladas.
Procedimiento a seguir para ambos tipos de establecimientos:
(1) En primer lugar, hay que enviar una notificación por parte del arrendatario dirigida a la propiedad comunicando su voluntad de negociar para modificar el contrato de forma razonable y equitativa, con la finalidad de reestablecer el equilibrio de prestaciones y bajo el parámetro de la buena fe.
La notificación se debe enviar de forma fehaciente. Desde el momento que la parte arrendadora reciba el requerimiento, debe abstenerse de emitir factura contra la parte arrendataria por importe de la renta y cantidades asimiladas hasta que haya transcurrido el plazo de 1 mes para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha en que se alcance un acuerdo.
Las negociaciones durarán como máximo un mes a contar desde la notificación anterior.
(2) Si el acuerdo entre las partes es imposible en el plazo de un mes:
En el caso de establecimientos cerrados con alquileres en cataluña
El Decreto fija que el importe del alquiler de los negocios cerrados quedará automáticamente rebajado al 50%, a contar desde el día que el locatario haya notificado la voluntad de negociar.
Esta reducción se aplicará mientras dure la medida de suspensión de la actividad.
Posibilidad de desistir del contrato:
Si la medida de suspensión dura más de 3 meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria podrá optar por desistir del contrato sin penalización alguna, mientras se mantenga la medida y hasta 3 meses después de la finalización de la misma, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación .
En caso de establecimientos con actividades parcialmente restringidas
El Decreto fija que la rebaja de la cuota también será del 50% de la parte desaprovechada.
Es decir, que si un negocio tiene el aforo limitado en la mitad, el titular tendrá que pagar la totalidad del alquiler de la mitad de la cual sí que puede sacar rendimiento, pero solo pagará el 50% de la parte restringida por las medidas sanitarias.
A los efectos de esta norma, la venta de producto para llevar y el envío a domicilio no se tienen en cuenta. Por ejemplo, si este es el único servicio que puede ofrecer un restaurante, el decreto ley considera que el negocio está cerrado y que la reducción de la cuota del alquiler tiene que ser igualmente del 50%.
Finalmente, el Gobierno indica que en dos años desde la entrada en vigor del Decreto ley se elaborará y aprobará un proyecto de ley para incorporar en el Código Civil Catalán la regulación para reestablecer el equilibrio contractual en el supuesto de cambio imprevisto de circunstancias.
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