Saber si se puede reclamar los gastos de hipoteca cuando no se conservan las facturas es una de las preguntas más recurrentes. La reclamación de gastos hipotecarios sigue siendo uno de los temas más relevantes para los consumidores en España. Desde que el Tribunal Supremo comenzó a dictar sentencias sobre cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, muchos propietarios han podido recuperar los gastos asociados a la constitución de sus hipotecas. Sin embargo, una de las preocupaciones más comunes es la falta de facturas originales para justificar estos gastos. ¿Es posible reclamar sin ellas? La respuesta es sí, y aquí te explicamos cómo puedes hacerlo en 2024, abordando también temas importantes como las hipotecas canceladas y las novaciones.
¿Es obligatorio presentar las facturas originales para reclamar los gastos hipotecarios?
En España, no es obligatorio contar con las facturas originales para iniciar la reclamación de los gastos hipotecarios. La jurisprudencia es clara en este aspecto: mientras puedas presentar otros documentos que acrediten el pago de los gastos, el proceso de reclamación es válido. Esto es especialmente útil, ya que no todos conservamos estos documentos por años, y sería injusto que los consumidores se vean perjudicados por este motivo.
¿Qué documentos pueden sustituir las facturas originales?
Si no tienes las facturas originales, existen otros documentos que pueden servir para respaldar tu reclamación. Aquí te explicamos las alternativas más comunes:
- Extractos bancarios o justificantes de pago: Los extractos de tu cuenta bancaria donde se reflejen los pagos realizados a notarías, registros o gestorías pueden ser una prueba útil. Cualquier movimiento bancario que demuestre el desembolso de los gastos es un buen punto de partida.
- Contrato de hipoteca: Algunos contratos incluyen el desglose de los gastos de formalización, lo que puede ser una prueba sólida para apoyar la reclamación.
- Duplicados de servicios: Si lo necesitas, notarías, registros y otras entidades pueden proporcionarte duplicados bajo solicitud. Aunque puede ser un trámite adicional, es una opción válida si necesitas más pruebas.
Estos documentos, siempre que reflejen los gastos de forma clara, suelen ser aceptados por las entidades bancarias. Además, la jurisprudencia española respalda a los consumidores en este tipo de situaciones.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
El plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios ha sido un tema de discusión. Para simplificar, en España el plazo es de 5 años y en Cataluña de 10 años, conforme a las normativas civiles de cada región (Ver art. 121-20 del CCCat). Este plazo comienza a contar cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva, es decir, desde que una sentencia judicial firme declara su carácter abusivo. Esto protege al consumidor, ya que no se espera que conozca su derecho a reclamar hasta que haya una resolución judicial que lo informe de manera explícita.
¿Es posible reclamar los gastos de hipotecas canceladas?
Es una duda muy frecuente. Muchas personas creen que, si ya han cancelado la hipoteca, pierden el derecho a reclamar los gastos asociados. Sin embargo, esto no es así. Aunque la hipoteca esté completamente pagada o cancelada, los gastos de constitución siguen siendo reclamables.
De hecho, el Tribunal Supremo ha confirmado en varias ocasiones que este tipo de reclamaciones son válidas incluso para hipotecas canceladas, siempre y cuando puedas demostrar que fuiste tú quien asumió esos costes en su momento. Así que, si ya has terminado de pagar tu hipoteca, aún estás a tiempo de recuperar esos gastos.
¿Puedo reclamar los gastos de una novación de hipoteca?
Otro aspecto importante y menos comentado es el caso de las novaciones. La novación de una hipoteca implica modificar sus condiciones, como los intereses o el plazo de amortización, sin necesidad de formalizar una nueva hipoteca. Los gastos de una novación también pueden ser objeto de reclamación, aunque las circunstancias suelen variar según el tipo de novación y los términos establecidos en el contrato original.
En la mayoría de los casos, los gastos asociados a la novación —como los honorarios notariales o los costes de gestoría— pueden reclamarse si fueron pagados por el consumidor. No obstante, cada caso es único, y en ciertas situaciones, la normativa no es tan clara. La mejor recomendación es revisar tu caso concreto con un experto, que podrá orientarte sobre las posibilidades reales de éxito en la reclamación.
¿Qué tipos de gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Es importante conocer qué gastos específicos pueden reclamarse. Para las hipotecas firmadas antes de 2019, estos son los gastos que suelen ser recuperables:
- Gastos de notaría: En general, se puede reclamar hasta el 50% de los honorarios notariales.
- Gastos de registro: Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad pueden reclamarse en su totalidad.
- Gastos de gestoría: En su momento fueron asumidos por los consumidores, pero actualmente deberían ser cubiertos por la entidad bancaria.
- Gastos de tasación: Aunque no siempre se acepta su reclamación, en algunos casos pueden incluirse, especialmente si el banco los impuso de manera unilateral.
Para las hipotecas constituidas a partir de la Ley 5/2019, los contratos ya suelen ajustarse a los nuevos criterios, por lo que los gastos en estas hipotecas no suelen ser reclamables.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios sin las facturas originales: paso a paso
Si estás listo para reclamar tus gastos hipotecarios, aquí tienes los pasos a seguir:
- Reúne la documentación que tengas: Revisa tus extractos bancarios, el contrato de hipoteca y cualquier otro documento que demuestre los pagos realizados.
- Solicita duplicados si es necesario: Si necesitas más pruebas, puedes solicitar duplicados en la notaría, registro u otros proveedores de servicios.
- Contacta con tu banco: Muchas entidades tienen canales específicos para tramitar reclamaciones de gastos hipotecarios. En algunos casos, ofrecen formularios para iniciar el proceso.
- Consulta a un abogado si el banco rechaza tu reclamación: Si el banco no responde favorablemente, un abogado especializado en derecho hipotecario puede ayudarte a presentar una reclamación judicial.
- Presenta la reclamación: Aunque no tengas las facturas originales, los documentos alternativos mencionados suelen ser suficientes para respaldar tu reclamación.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
- ¿Qué hago si no tengo todas las facturas?: Puedes usar los extractos bancarios o la hoja de liquidación de la gestoría como prueba de los pagos.
- ¿Puedo reclamar gastos de una novación?: Sí, en general se pueden reclamar si la novación implicó un cambio en las condiciones que aumentaron tu responsabilidad hipotecaria.
- ¿Son reclamables los gastos de cancelación?: En general, no. Estos gastos suelen ser asumidos por el consumidor como parte de la finalización del contrato.
- ¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca antigua?: Sí, siempre que la hipoteca haya sido firmada antes de 2019 y cumplas con los criterios de reclamación.
- ¿Qué ocurre si el banco rechaza mi reclamación?: Si el banco se niega, puedes acudir a los tribunales. Las recientes sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo suelen favorecer a los consumidores en estos casos, aumentando tus posibilidades de éxito.
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