El Tribunal Supremo ha dictado jurisprudencia sobre la inadecuación del método basado en multiplicar el valor catastral por un coeficiente para calcular el valor real de inmuebles.
Método para calcular el valor real de inmuebles: ¿es adecuado?
En cuatro sentencias dictadas el 23 de mayo de 2018, el TS ha considerado que ese método es inadecuado, salvo que vaya acompañado de una comprobación directa del inmueble concreto sometido a valoración por parte de la Administración que justifique la idoneidad de esa valoración para el inmueble individualmente considerado.
En concreto, el TS establece como doctrina que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.
Añade también el TS que quien tiene la carga de la prueba de que el valor declarado es correcto o no es de la Administración, y no del contribuyente, cuya declaración goza de presunción de veracidad.
Finalmente, el TS señala respecto de la tasación pericial contradictoria que la misma no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación en que se aplican los mencionados coeficientes sobre el valor catastral, sino que su utilización es meramente potestativa, sirviendo cualquier medio de prueba para desvirtuar el valor calculado por la Administración en aplicación de la fórmula valor catastral × coeficiente.
Qué hacer a partir de ahora para calcular el valor real de inmuebles
Por tanto, todas aquellas regularizaciones tributarias efectuadas por la Administración que se motiven en la aplicación del método de comprobación del valor del inmueble consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, sin haberse complementado con una comprobación directa del inmueble sometido a valoración por parte de dicha Administración, serán improcedentes, por no ser un método idóneo ni adecuado, pudiéndose anular mediante los oportunos recursos.
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Andreu Fernández
Abogado
Asesoramiento fiscal pre-contencioso
Procedimientos tributarios