¡Los gastos hipotecarios se pueden reclamar! Que no te confundan los bancos. A continuación te presentamos una guía práctica, actualizada a la reciente jurisprudencia de verano 2024.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019, podrías tener derecho a reclamar los gastos de gestoría, registro y notaría que pagaste inicialmente. A lo largo de este artículo actualizado para 2024, te ofreceremos una guía detallada sobre los procedimientos y plazos relevantes para realizar estas reclamaciones de manera efectiva y segura.
Antecedentes Legales: las decisiones del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo de España ha jugado un papel fundamental en la protección de los derechos de los consumidores en materia de préstamos hipotecarios. En 2015, este tribunal declaró nulas las cláusulas hipotecarias abusivas que obligaban a los consumidores a asumir todos los gastos del proceso hipotecario. Esta doctrina fue consolidada con una sentencia posterior en enero de 2019, que reafirmó la nulidad de estas cláusulas y abrió la puerta para que los consumidores pudieran iniciar reclamaciones para recuperar dichos gastos por la repercusión que tuvo en los medios de comunicación.
Esta publicidad mediática de la sentencia de 2019 contribuyó a que muchos consumidores tomaran conciencia de la abusividad de estas cláusulas. Es por ello que los tribunales comenzaron a utilizar la fecha de esta sentencia (23 de enero de 2019) como dies a quo. Es decir, como fecha de referencia para considerar que el consumidor ya podía tener constancia de sus derechos a reclamar. Este punto es importante porque influye en el cómputo del plazo de prescripción de las reclamaciones, dado que algunos tribunales interpretan que a partir de esta fecha los consumidores deberían haber tenido conocimiento suficiente para iniciar sus reclamaciones.
Novedades de la sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024
La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 25 de abril de 2024 aclara que el plazo de prescripción para las reclamaciones de gastos hipotecarios comienza cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva. Sin embargo, el TJUE enfatiza que no se puede asumir que el consumidor medio tiene conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de cláusulas abusivas. Esto protege a los consumidores frente a las interpretaciones que podrían considerar prescritas las reclamaciones basadas únicamente en la existencia de jurisprudencia anterior.
Esta reciente sentencia asegura que los consumidores tengan más oportunidades de reclamar los gastos abusivamente impuestos por los bancos, sin estar sujetos a interpretaciones restrictivas sobre los plazos de prescripción. Esta información es clave ya que muchas entidades bancarias desestiman la reclamación de los usuarios alegando que la acción ya ha prescrito. Nuestra recomendación es que te asesores por un experto abogado.
Nueva posición del Tribunal Supremo. Sentencia 857/2024 de 14 de junio de 2024
En línea con la sentencia del TJUE, nuestro Tribunal Supremo ha emitido una nueva sentencia este mes de junio. La STS 857/2024, de 14 de junio de 2024, se alinea con la doctrina establecida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y confirma que el plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios comienza a contar desde la fecha en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva. Este conocimiento se adquiere generalmente a través de una sentencia judicial firme que declara la nulidad de dicha cláusula. Sin embargo, el TS subraya que no se puede exigir al consumidor medio que tenga conocimiento de la jurisprudencia nacional sobre la nulidad de cláusulas abusivas. Esto refuerza la protección del consumidor frente a las cláusulas abusivas y asegura que el plazo de prescripción no comience hasta que el consumidor sea informado de manera efectiva de sus derechos.
El Tribunal Supremo rechaza la idea de que el plazo de prescripción pueda comenzar con la mera existencia de jurisprudencia anterior o con la fecha de la firma del contrato hipotecario. Esto asegura que los consumidores no se vean perjudicados por una prescripción prematura y que tengan la oportunidad de reclamar sus derechos de manera justa.
A pesar de lo anterior, son muchos los bancos que juegan al despiste y desestiman la reclamación de los usuarios alegando la prescripción de la acción y obligando a los usuarios a acudir a la vía judicial. En caso de viabilidad, estudiado cada caso, la reclamación judicial de la devolución de los gastos hipotecarios podría significar la recuperación de una cantidad significativa, entre 1.000 y 2.000 euros, además de los intereses legales acumulados.
El problema del dies a quo en las reclamaciones de gastos hipotecarios
La cuestión del dies a quo, es decir, el momento en que comienza a contar el plazo de prescripción para las reclamaciones de gastos hipotecarios, ha sido un tema de intensa discusión en los tribunales españoles y europeos. La reciente sentencia del TJUE del 25 de abril de 2024 ha zanjado definitivamente la cuestión, estableciendo que el plazo comienza cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.
Plazos de prescripción para la reclamación de gastos hipotecarios en España y Catalunya
En España bajo el Código Civil
En el ámbito del derecho civil común en España, el plazo de prescripción para la acción judicial de reclamación de gastos de hipoteca ha sufrido modificaciones a lo largo del tiempo. Históricamente, el Código Civil español establecía un plazo de prescripción de 15 años para las acciones personales que no tuvieran un plazo específico. Sin embargo, con la reforma del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años.
- Plazo antes de la reforma (hasta 7 de octubre de 2015): 15 años.
- Plazo después de la reforma (a partir del 7 de octubre de 2015): 5 años.
A día de hoy, en los territorios de España donde aplique el régimen civil común, el plazo de prescripción será de 5 años desde que el consumidor tuvo conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula.
En Cataluña bajo el Código Civil de Catalunya
El régimen jurídico en Catalunya, regulado por el Código Civil de Catalunya, establece un plazo de prescripción distinto para las acciones personales. Según el artículo 121-20 del Código Civil de Catalunya:
- Plazo de prescripción: 10 años.
Este plazo es aplicable a las acciones personales que no tengan un plazo específico de prescripción, como es el caso de la reclamación de gastos hipotecarios. Por lo tanto, en Catalunya, los consumidores tienen un plazo de 10 años para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca desde que tuvieron conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula.
En resumen, los plazos de prescripción para la reclamación de gastos hipotecarios son los siguientes:
- En España (Código Civil): 5 años desde que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula.
- En Catalunya (Código Civil de Catalunya): 10 años desde que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula.
Qué gastos hipotecarios son reembolsables
Puedes reclamar:
- 50% de los gastos de notaría.
- 100% de los gastos de registro, tasación y gestoría relacionados con la constitución o novación de tu hipoteca.
Es importante tener en cuenta que esto aplica solo a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, ya que las hipotecas posteriores generalmente ya se ajustan a los nuevos criterios establecidos por la ley.
Procedimiento para presentar la reclamación de los gastos hipotecarios
- Documentación Necesaria:
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Facturas de notaría, registro, tasación y gestoría.
- Hoja de liquidación de la gestoría si no se tienen todas las facturas.
- Presentación de la Reclamación:
- Reclamación previa al banco: Es necesario enviar una reclamación formal al banco que otorgó el préstamo. Esta reclamación debe incluir toda la documentación relevante. Se recomienda enviarla por correo electrónico con acuse de recibo o mediante burofax para asegurar constancia de la fecha de la reclamación.
- Respuesta del banco: Es común que los bancos desatiendan estas reclamaciones iniciales o respondan negativamente, obligando a los consumidores a judicializar la reclamación.
La estrategia de muchos bancos es rechazar inicialmente las reclamaciones, con la esperanza de que los consumidores desistan. Sin embargo, la doctrina del Tribunal Supremo es clara y la mayoría de los juzgados imponen las costas a la entidad bancaria, incluso con estimaciones parciales.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
- ¿Qué hacer si no tengo todas las facturas?
No te preocupes si no tienes todas las facturas a mano. Puedes usar la hoja de liquidación de la gestoría como prueba de los gastos. Este documento generalmente contiene un desglose de todos los pagos que hiciste, lo cual será suficiente para iniciar tu reclamación. - ¿Puedo reclamar los gastos de novación?
¡Sí, puedes! Si la novación incluye una ampliación de la garantía hipotecaria, estos gastos son reclamables. La novación es una modificación del contrato original, y si implica cambios en las condiciones que incrementan la responsabilidad del préstamo, puedes solicitar la devolución de esos costos. - ¿Son reclamables los gastos de cancelación del préstamo?
En general, no. Los gastos de cancelación del préstamo suelen correr a cargo del consumidor. Estos costos se consideran parte de la finalización del contrato, y normalmente no están sujetos a reclamación. - ¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca antigua?
Sí, puedes. Incluso si tu hipoteca ya está cancelada, siempre y cuando se trate de una hipoteca firmada antes de 2019, tienes derecho a reclamar los gastos. No importa cuán antigua sea tu hipoteca, lo importante es que cumplas con los criterios establecidos para la reclamación. - ¿Qué ocurre si el banco rechaza mi reclamación?
Es común que los bancos rechacen inicialmente las reclamaciones de los consumidores, obligándolos a acudir a los juzgados. Esta estrategia se basa en la creencia de que muchos consumidores se desanimarán ante la perspectiva de un proceso judicial largo y costoso. Sin embargo, no debes dejarte intimidar. La última resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo español ha sido muy favorable a los consumidores.Estas sentencias han establecido que el plazo para reclamar los gastos comienza cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva, y no antes. Esta protección adicional refuerza tus derechos y aumenta las probabilidades de éxito en los tribunales.Para garantizar que tu reclamación prospere, es esencial contar con un buen abogado especializado en derecho hipotecario. Un asesor legal experimentado puede guiarte a través del proceso, presentar tu caso de manera efectiva y asegurar que recibas la compensación que mereces. No dejes que una respuesta negativa inicial del banco te detenga; con la ayuda adecuada, puedes ganar tu caso en los tribunales y recuperar los gastos que te corresponden por derecho. - ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha aclarado que el plazo para reclamar comienza cuando tienes conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula. Esto significa que el reloj no empieza a contar hasta que una sentencia judicial declare nula la cláusula abusiva y seas informado de tu derecho a reclamar. Así que, mientras no tengas esta notificación oficial, el tiempo de prescripción no comienza.
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Este artículo es una actualización de nuestro artículo de febrero