Novedades en la normativa que regula la vivienda y el alquiler

Desde ayer, 19 de diciembre, empieza a aplicarse el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que ha modificado la normativa reguladora de la vivienda y el alquiler.

Las principales medidas adoptadas son:

1) Contratos de alquiler más largos

Se reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introduciendo los siguientes cambios:

  • Se aumenta el plazo legal mínimo en que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).

De esta forma, en los contratos de alquiler, si la duración fuera inferior a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica), llegada la fecha de vencimiento inicialmente pactada, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima anterior.

  • Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el período de prórroga obligatoria (el anteriormente descrito), en el caso de que el arrendador o el inquilino no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Esto significa que, una vez transcurrido el periodo mínimo de 5 o 7 años, si ninguna de las partes notifica a la otra, con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más.

Esta ampliación no tiene carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley citado.

2) Avales limitados

El arrendador no podrá exigir al inquilino un aval al margen de la fianza, a no ser que se trate de contratos de larga duración. Así, se limitan las garantías adicionales a la fianza de un máximo de dos mensualidades.

3) Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

 El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

4) Acuerdos para reformas

Si el arrendatario quiere reformar su vivienda, ahora lo tendrá más fácil. Los acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora del espacio alquilado se podrán adoptar en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

5) Rebaja de impuestos.

 Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

6) Modificaciones en los alquileres de pisos turísticos

Los alquileres de pisos turísticos dejan de regularse por la LAU y se regularán como una actividad económica.

El real decreto modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque no tiene efectos retroactivos.

7) Modificaciones en los desahucios de hogares vulnerables

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares.

Se establecen unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios. En estos casos los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

7) Medidas para estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad de los edificios

Se modifica la LPH para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.

Finalmente destacar que el precio de la vivienda sigue siendo libre, pues el Gobierno no ha aprovechado las modificaciones anteriores para intervenir en los precios del alquiler y regularlos como se viene reclamando.

Estamos a su disposición para aclarar cualquier duda que tengan sobre las modificaciones anteriores.

Anna Compte
anna@aurisadvocats.com

Especialidades:
Mercantil
Contratación civil
Conflictos societarios

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