¿Compraste una vivienda antes de 2019 y pagaste gastos de gestoría, registro y notaría?
A pesar de que las voces más pesimistas – o interesadas en su caso – señalaban que el plazo para reclamar estos gastos expiraba el 24 de enero de este año, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha determinado en su reciente sentencia – publicada un día después de esta fecha – que aún es posible realizar la reclamación.
Esto significa que podrías recuperar una suma significativa que, dependiendo del importe de tu préstamo hipotecario, puede oscilar entre los 1.000 y los 2.000 euros, a lo que habrá que añadir los intereses legales acumulados desde el pago de cada una de estas facturas.
¿Qué gastos son reembolsables?
Actualmente, puedes reclamar el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los de registro, tasación y gestoría relacionados con la constitución o novación de tu hipoteca.
El reparto de gastos entre bancos y clientes se estableció en la sentencia del Tribunal Supremo el 23 de enero de 2019, y se incorporó en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Sin embargo, solo quienes compraron su vivienda antes de la entrada en vigor de esta ley pueden reclamar, ya que la mayoría de hipotecas firmadas posteriormente ya se ajustan a los nuevos criterios.
¿Qué tengo que hacer?
Para iniciar este proceso, deberás presentar una reclamación previa al banco con quien firmaste el préstamo, teniendo a mano toda la documentación relevante, incluyendo la escritura del préstamo hipotecario y las facturas pertinentes.
Es recomendable enviar esta reclamación de forma fehaciente, ya sea mediante correo electrónico – con acuse de recibo – al servicio de atención al cliente del banco o con burofax postal, asegurando así la constancia de la fecha de la reclamación.
No obstante, la estrategia de la mayoría de los bancos es la de desatender o responder negativamente a estas reclamaciones obligando al consumidor a judicializar la reclamación, lo que hace que la mayoría desistan.
Desde Auris te animamos a actuar y recuperar lo que te pertenece por derecho. La doctrina del Tribunal Supremo es pacífica y la gran mayoría de juzgados imponen las costas a la entidad bancaria – aún con estimaciones parciales-.
¿Qué plazo tengo?
En cuanto al plazo definitivo para reclamar, este sigue abierto a la espera de que el TJUE especifique – de una vez por todas – el dies a quo en una futura resolución.
De momento, se ha limitado a señalar que el plazo para reclamar no debe empezar a contar hasta que los consumidores tengan conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula.
La interpretación más optimista para el consumidor indica que este carácter abusivo no puede ser efectivamente conocido hasta que sea declarado judicialmente, lo que necesariamente va a suceder con la misma sentencia que ordene la restitución de los gastos.
En Auris podemos ayudarte a recuperar estos gastos. Realizaremos un estudio previo de las escrituras y te plantearemos la viabilidad de la reclamación sin que esto te suponga ningún coste.
Hola buenas tardes,
Tengo dos contratos hipotecarios, su constitución y dos novaciones.de antes de 2019.
Tengo gastos acreditados (el recibo que me cobró el banco) pero no así todas las facturas quiero saber si es reclamable igualmente, así como los gastos de las novaciones ya que entiendo hay sentencias recientes que las.avalan,
Slaudos
Buenos días Tomás.
Los gastos a reclamar deben ser acreditables. Lo ideal es contar con las facturas, pero puede valer, por ejemplo, con la hoja de liquidación de la gestoría.
En cuanto a los gastos de novación, estos son reclamables en tanto que la entidad financiera va a ver ampliada igualmente la garantía hipotecaria establecida en su favor. Por lo tanto, hay que considerar que tiene un claro interés en la generación de los gastos hipotecarios de la misma manera que ocurre con las escrituras de constitución.
Para más información, estamos a tu disposición.
Saludos.
bertogeminis.amg@gmail.com
Mi banco me dice que tengo que hacer un escrito.pero no me Dan ningún formulario. Que tengo que hacer gracias.
Hola Alberto,
Gracias por tu consulta.
Para presentar tu reclamación, es necesario que redactes un escrito formal tú mismo. En este documento debes incluir la siguiente información:
Datos Personales: Tu nombre completo, dirección, teléfono y correo electrónico.
Detalles de la Hipoteca: Número de préstamo y fecha de firma del contrato hipotecario.
Motivo de la Reclamación: Explica que solicitas la devolución de los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría, conforme a las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Importes Reclamados: Detalla los importes específicos de cada gasto.
Documentación Adjunta: Incluye copias de las facturas correspondientes y la hoja de liquidación de la gestoría si no tienes todas las facturas.
Plazo de Respuesta: Solicita una respuesta en un plazo máximo de 30 días.
Recuerda enviar este escrito por un medio que te permita tener constancia de su recepción, como burofax con acuse de recibo o correo electrónico con confirmación de lectura.
Si no estás seguro de cómo redactar el escrito o necesitas ayuda, estamos aquí para asistirte. Puedes solicitar una cita con nosotros y te proporcionaremos el apoyo necesario para que tu reclamación sea efectiva.
Un saludo
Buenos días el banco me devuelve solo la mitad de la gestora no se si me corresponde el 100% y la tasación no se si también me la tienen que de devol er imtegra ?Y no se si me tienen que devolver algo más?
Hola Belen,
Gracias por tu consulta. Según las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE, los consumidores tienen derecho a recuperar el 100% de los gastos de registro y gestoría, y el 50% de los gastos de notaría. Aunque estas directrices son comunes, cada caso puede presentar particularidades. Si tienes dudas, o tu banco te pone impedimentos, te recomendamos que pongas tu caso en manos de un asesor especializado en derecho bancario. Estamos aquí para ayudarte si lo necesitas. No dudes en llamarnos y pedir una consultoría (que puede ser online para mayor comodidad).
Un saludo
Tengo una hipoteca de Caja Duero de 1994, se puede reclamar?
Buenas tardes Sylvia. Sí, puedes reclamar los gastos y los intereses devengados desde la fecha de las facturas.
Tengo hipoteca del 2008 y en ella se menciona que los gastos de notario y tasación son de mi parte. ¿Podría reclamarlos?
Hola José Maunuel,
Aunque tu hipoteca del 2008 menciona que los gastos de notario y tasación son a tu cargo, es importante considerar la jurisprudencia reciente y las decisiones judiciales en materia de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios.
En los últimos años, tanto el Tribunal Supremo español como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dictaminado que ciertas cláusulas que imponen todos los gastos al prestatario pueden ser consideradas abusivas. Esto abre la posibilidad de reclamar la devolución de una parte de esos gastos, incluso si el contrato original establecía lo contrario.
Te recomendaría que revises tu contrato hipotecario con un abogado especializado en derecho hipotecario y de consumo. Un profesional podrá analizar tu caso específico y determinar la viabilidad de tu reclamación, así como guiarte en el proceso para recuperar los gastos que puedan ser considerados abusivos.
buenas tardes si me podrian informar sofre la reclamacion de gastos ipotecarios soi de hospitalet de llobregat barcelona y lo que me costaria llo tengo los recibos en la escritura algunos porque vendi un piso y conpre otro y no me acuerdo bien donde firmemos compremos en el 2006
Buenos días José Andrés,
Los gastos de compraventa no son reclamables. Únicamente los de constitución del préstame hipotecario y, en su caso, los de subrogación o novación.
Puedes llamarnos al despacho y valoraremos la viabilidad de tu caso.
Saludos.
Cuanto me tienen que devolver de intereses de una hipoteca de mi vivienda comprada el 2017 de 60.000 %z,,?
Hola José Luis,
Gracias por tu consulta. Te recomendamos que solicites una visita de asesoría con un abogado especializado en derecho bancario, para que pueda revisar tu caso e informarte de los detalles con toda precisión. Es importante evaluar correctamente la documentación.
Un saludo
Buenas tardes, tengo las facturas de una compraventa, subrogación y novación de una vivienda con la entidad Bankia. Se detallan los gastos de gestoría, notaría, registro y también la liquidación I.T.P. y A.J.D., que es el gasto mayor. Se puede solicitar la devolución de este último gasto ?
Buenas tardes Marta, lastimosamente la jurisprudencia es muy clara en este aspecto. Tanto el ITP como los AJD corresponden al consumidor.
Hola, buenas tardes, si el banco donde constituí la hipoteca ya no existe , donde lo reclamo?
Si el banco donde constituiste la hipoteca ya no existe, deberás dirigir tu reclamación a la entidad que haya asumido los activos y pasivos del banco original. En muchos casos, cuando un banco desaparece, sus obligaciones son asumidas por otro banco mediante un proceso de fusión, adquisición o reestructuración.
Para determinar a qué entidad dirigirte, puedes seguir estos pasos:
Consultar Documentación: Revisa cualquier documentación reciente que hayas recibido sobre tu hipoteca. Es posible que en alguna comunicación se mencione la entidad que ahora gestiona tu préstamo.
Banco de España: Puedes contactar con el Banco de España o visitar su sitio web. Ellos pueden proporcionarte información sobre la entidad que ha asumido las obligaciones del banco original.
Si no logras encontrar la información por tu cuenta, te recomendaría que consultes con un abogado especializado en derecho hipotecario. Un profesional puede ayudarte a identificar la entidad responsable y guiarte en el proceso de reclamación.
Los gastos de la escritura de cancelación del préstamo hipotecario y demás relacionados, entiendo que también ¿son por cuenta de la entidad financiera?.
Buenos días Antonio,
Los gastos de cancelación son a cargo del consumidor, en tanto que es este y no el banco, el principal interesado en escriturar e inscribir registralmente la cancelación del crédito.
Se pueden reclamar gastos de escrituras hipotecarias celebradas o canceladas en el año 2000 ?.
Hola Antonio. Sí, se pueden reclamar.
Hola, tengo una hipoteca del año1999 y me cumple en mayo de éste año, tengo el recibo de todos los gastos de notaría, registro y gestoría en un pago único del BBV, que oscila en 967.000 pesetas, tengo derecho a reclamar y cuanto me cuesta llevarlo por un abogado de gracias.
Buenas tardes Francisco. Puedes reclamar incluso habiendo cancelado la hipoteca o vendido la finca. Puedes enviarnos un correo a admin@auris.legal. Estudiaremos tu caso y te haremos una propuesta de honorarios.
He reclamado gastos hipotecarios a CaixaBank con facturas y todo correcto y me contestan que como la cancele en 2006 no me corresponde la devolución porque hace más de 10 años y segun el artículo 121-20 del código civil de Cataluña a prescrito.
Pero si la fecha que el tribunal supremo lo sentenció fue en el 2019 no podía hacerlo antes de 10 años
Buenas tardes Carmen,
Lo que comentas es un despropósito en todos los sentidos. No afecta en nada que hayas cancelado o no la hipoteca y tampoco ha transcurrido el plazo para reclamar. El TJUE tal y como intuíamos en nuestro artículo, ha declarado que el plazo para reclamar a los bancos los gastos hipotecarios comienza a correr una vez que un juez declara abusiva, y por tanto nula, la cláusula que impone todos los gastos hipotecarios al cliente independientemente del año en que se firmara el préstamo.
Mis padres tuvieron varias hipotecas ya cancelas constituídas para compra de camiones, no para compra de vivienda. Serían reclamables?
Hola Beatriz, es indiferente que la hipoteca esté cancelada. En cuanto a su destino para la compra de camiones, habría que examinar el préstamo para determinar si el contrato hipotecario es análogo al de un consumidor o bien actuaban como empresarios.
Hola,
He hecho la reclamación directamente a CaixaBank y desestiman porque segun ellos, las cantidades reclamadas derivan del otorgamiento de una escritura de compraventa/subrogación.
Llevan razón?
Gracias y un saludo
Buenos días Pepe,
Tienen razón con la escritura de compraventa. En lo que refiere a la escritura de subrogación, habría que valorar si ésta incluye algún tipo de modificación o novación del préstamo hipotecario. En caso contrario, tampoco es reclamable.
Tengo una hipoteca del año 1999 ya pagada y me gustaría saber si se puede reclamar. Así mismo si ustedes me lo gestionan, la documentación a aportar y el coste que tendría la gestión. Gracias,
Buenos días Miguel Ángel. Sí, podemos reclamar. Necesitamos las facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Tasación y Gestoría y la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Si nos envías la documentación al correo admin@auris.legal examinaremos tu caso y te haremos una propuesta de honorarios sin compromiso.
Buenos días,
Quisiera saber si las hipotecas firmadas en 1994 son susceptibles de reclamación.
Muchas gracias.
Buenas tardes Nuria,
Sí se pueden reclamar los gastos y también los intereses desde su abono.
Tengo una constitución de hipoteca del año 1997 de una casa después fué ampliada para la compra de un apartamento podría tener viabilidad y que me devolvieran. Y en su caso cuanto me llevarían y cuanto cobraría.decir que estoy divorciada puedo hacerlo igualmente mi 50 % gracias
Buenas tardes Martin. Ambos gastos de constitución son reclamables. Cualquiera de los titulares del préstamo puede pedir la restitución de las cantidades injustamente abonadas. Es decir, tanto tu como tu exmujer podéis reclamar el 100% de las facturas (sólo una vez, obviamente).
Buenos días , acabo de conocer que me hipoteca tiene clausulas abusivas , cual es el plazo maximo que tengo para reclamar estos gastos ,porque no lo tengo claro , me gustaria me informaran.
Muchas gracias , espero su respuesta
La declaración de nulidad de la cláusula es imprescriptible. En cuanto al plazo para solicitar la restitución de las cantidades injustamente abonadas, de acuerdo con la reciente sentencia del TJUE, no debería empezar a correr hasta que el consumidor es conocedor de la abusividad de la cláusula. Este conocimiento sólo puede ser acreditado con la propia declaración de nulidad. Es decir, el consumidor podrá reclamar en cualquier momento.
Hola, mi hipoteca es del 2007, solo conservo la escritura de compra-venta y algunos extractos bancarios, no tengo facturas de nada. He llamado a la notaria pero me dicen que no conservan facturas, y desconozco la gestoria que nos llevo el caso porque la puso La Caixa. Les he consultado por si podían darme el nombre de la gestoria pero obviamente «no encuentran nada». Se puede reclamar sin tener facturas? Podrían llevarme el caso?
Muchas gracias!!!!
Buenos días David. En tu caso, deberías, al menos, recuperar la escritura de constitución del préstamo hipotecario, solicitándola en el mismo notario que escrituró la compraventa. En el mejor de los casos, puede ser que al final de las escrituras estén anexadas las facturas o la hoja de liquidación de la gestoría.
Hola,
Tengo entendido que mañana se acaba el plazo para reclamar. Tengo una hipoteca ya pagada al Banco Pastor, que ya no existe, pero lo absorbió el Banco Popular, que, a su vez, ha sido absorbido por Banco Santander.
Tengo la escritura de hipoteca, pero no encuentro las facturas. Como la cuenta está ya cancelada (aunque tengo recibos bancarios en los que consta el número de cuenta), ni siquiera puedo pedir extracto de movimientos de la cuenta para demostrar que pagué esas facturas.
Entiendo que tengo que reclamar los gastos de constitución de hipoteca a Banco Santander, pero ¿merece la pena? ¿me contestarán que no me devuelven porque el Banco Pastor ya no existe?
Más preguntas: ¿puedo presentar antes de mañana la reclamación adjuntando la escritura de hipoteca y después, si tengo las facturas, subsanar esa presentación?
Saludos,
Buenos días Sonia,
Reiteramos que, según nuestro criterio y leal entender, no compartimos esas voces pesimistas acerca del dies a quo de la prescripción de la acción de restitución.
Dicho esto, puedes reclamar al banco sin las facturas, e incluso sin liquidar los importes de la reclamación, y esta reclamación previa ya interrumpiría la prescripción.
En cuanto al tema del Banco Pastor y Banco Santander, el segundo se subrogó en la posición de prestamista cuando adquirió al primero. Es probable que te desestimen la reclamación alegando prescripción u otros argumentos jurídicos, pero no por haber firmado la hipoteca con Banco Pastor.
Buenos días,
Al reclamar los Gastos de Gestión si en la factura se hace referencia de forma diferenciada tanto a la hipoteca como a la compraventa solo tenemos derecho a reclamar la mitad del importe de esa factura de gastos de gestión ?.
Gracias
Buenas tardes Nerea, en caso que la gestoría no desglose los importes correspondientes a cada gestión, lo habitual es, ciertamente, dividirlos por mitad.
Hola, buenos días.
Puedo reclamar los gastos de comisión de apertura?
He leído que se considera abusiva si es mayor que el 1,5% y en mi caso es del 1,49%.
Y perdone otra pregunta.
Tengo dos facturas de NOTARIO, una con concepto de Préstamo hipotecario y otro concepto de Compraventa en el que se incluyen, en ambas, gastos de Transmisiones patrimoniales e inscripción en registro. Puedo reclamar alguno de estos gastos?
A parte tengo la del Registro de la propiedad, que reclamaré.
Muchas gracias por su tiempo.
Muy amable.
Un saludo.
Estela
Buenas tardes Estela, es altamente improbable que en la factura del notario te liquiden los gastos del Registro de la Propiedad y los impuestos. Lo normal es que se trate de las facturas (o la hoja de liquidación) de la gestoría donde desglosan la provisión de fondos empleada para el pago de notario, registro e impuestos. Sólo puedes reclamar los gastos del préstamo hipotecario, siendo a tu cargo los de la compraventa.
En lo que refiere a la comisión de apertura, no es objeto de este artículo y su tratamiento merece un enfoque específico que abordaremos en próximas publicaciones. Simplemente avanzarte que la jurisprudencia no está tan consolidada como en el caso de los gastos hipotecarios. Son varios los fallos en contra del consumidor y cada caso merece un estudio específico.
Hola,
La Caixa me acaba de contestar a la reclamación de gastos que solicité a través de un correo electrónico creado para eso:
«Resolución de la reclamación
En este caso, hemos podido constatar que las cantidades reclamadas derivan del otorgamiento de una escritura de compraventa/subrogación y que, por lo tanto, no se incluyen en el ámbito objetivo de la jurisprudencia del TS de 23 de enero de 2019, que se refiere a gastos de constitución de hipoteca.
Por este motivo, le informamos que debemos desestimar su reclamación».
Y me dan la opción de reclamar al Banco de España:
«¿Qué puedo hacer si no estoy conforme con las explicaciones y propuesta de CaixaBank para buscar juntos soluciones?
En caso de disconformidad con esta decisión, puede plantear su reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, mediante escrito presentado en la dirección postal calle Alcalá, 48 – 28014, Madrid o de manera telemática a través de la Oficina Virtual en la Web del Banco de España (www.bde.es).»
¿Me corresponde la devolución de gastos, o no? Como reclamarlo?
Gracias, un saludo
Buenas tardes Carlos Marcos, si es cierto lo que te contesta la Caixa, los gastos no son reclamables. En el caso que se trate de una compraventa con subrogación sin que se modifiquen las condiciones del préstamo, se considera que el banco únicamente consiente el cambio de titularidad sin que saque ningún beneficio de la operación. De todos modos, lo pertinente sería comprobar las escrituras y verificar que no se cambiaron las condidciones.
Qué suele venir en la escritura si las condiciones cambiaron? Gracias y un saludo
Habitualmente el titulo de la escritura será algo así como «subrogación y ampliación», «subrogación y modificación de las condiciones» o «subrogación y novación». Adicionalmente, y lo relevante, es que se otorguen una serie de cláusulas, entre las cuales puede haber las de «ampliación» o «modificación de las condiciones».
En el caso que no aparezca ninguna modificación, se supone que la entidad únicamente consiente el cambio en la posición del deudor, con lo cual no tiene que soportar gasto alguno por la operación.
Hola,
Quisiera saber si puedo reclamar los gastos hipotecarios de una vivienda comprada en el año 2005 y vendida en el 2013, siendo mi vivienda habitual.
Posteriormente en el 2013 compré otra vivienda (es la que resido actualmente), siendo ahora ésta mi vivienda habitual.
Puedo reclamar los gastos de las dos hipotecas o sólo puedo reclamar la última??
Saludos
Buenas tardes Jordi, puedes reclamar por ambas hipotecas. Es indiferente que el préstamo esté cancelado o la finca haya sido transmitida a un tercero.
Buenas noches
Quisiera saber si puedo pedir la devolución de gastos de una hipoteca a la que me subrogué en 1997.
Por otra parte, si la vivienda está a nombre de una empresa, ¿se podría pedir la devolución de gastos de la hipoteca?
Muchas gracias
Hola Ángeles,
Gracias por tu consulta.
En cuanto a la subrogación en un préstamo hipotecario en 1997, es importante destacar que el prestatario que se subroga no paga los gastos de constitución de la hipoteca. Por esta razón, no estaría legitimado para reclamar la devolución de dichos gastos.
Respecto a la posibilidad de que una empresa solicite la devolución de los gastos hipotecarios, debo informarte que, según la normativa vigente, la protección en materia de gastos hipotecarios se aplica exclusivamente a consumidores y usuarios. Nuestra legislación define como consumidor o usuario a las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Por lo tanto, una empresa no puede acogerse a esta normativa para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.
Espero que esta información te haya sido de ayuda. Si tienes alguna otra pregunta o necesitas asesoramiento adicional, no dudes en contactarnos.
Buenos días:
El 1/5/24 he enviado por email la solicitud y la documentación (facturas, recibos, …) al banco por una hipoteca del 2006. Como bien dicen ustedes en la nota, prácticamente el mismo día respondieron negativamente con una carta estándar, incluso mintiendo (como que no se enviaron las facturas, recibos, etc.).
Estoy en Madrid y pienso continuar con el proceso. Desearía saber si ustedes pueden gestionarlo y el coste de la gestión.
Gracias, un saludo.
Buenas tardes Juan Carlos, puedes enviar exponiendo tu caso a admin@auris.legal y haremos un estudio de tu caso y una propuesta de honorarios.
Buenas noches, ya he enviado la documentación a su correo. Quedo a la espera. Cordial saludo.
Buenos días,
¿Los gastos hipotecarios de un escritura de préstamo hipotecario para rehabilitación de vivienda, firmada en 2009, podrían reclamarse?
En caso afirmativo, ¿podría solicitarse el reembolso del 50% de los gastos notariales y registrales?, ¿o el 100%?
Un saludo y muchas gracias.
Buenos días Romina Maria,
Gracias por tu consulta.
Los gastos hipotecarios de una escritura de préstamo hipotecario para la rehabilitación de una vivienda pueden reclamarse siempre que la vivienda rehabilitada se destine a ser la vivienda habitual del prestatario. Sin embargo, en el caso de que la vivienda rehabilitada se utilice para una actividad económica, como el arrendamiento, no sería aplicable la Ley de Consumidores y Usuarios, por no cumplirse el requisito de que el prestatario actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
En cuanto al reembolso de los gastos notariales y registrales, la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que se puede solicitar la restitución del 50% de los gastos notariales, pero no del 100%.
Buenas tardes,
yo tengo una escritura de novación de hipoteca en la que también pone que es subrogación. La promotora a la que compré la vivienda tenía un préstamo y yo lo acepté. Mi duda es si, al haber en la escritura cambios de condiciones, como el tiempo del préstamo, la cantidad solicitada y el cambio de intereses, esto se considera una novación y se puede solicitar la devolución de los gastos.
En la escritura pone que es una novación al principio y después también pone que es una subrogación.
Muchas gracias.
Un saludo
Buenas tardes Joanna. Con toda seguridad nos encontramos ante una escritura de subrogación con novación. Al cambiar las condiciones del préstamo debe considerarse que el banco es el principal interesado en su inscripción y registro, motivo por el cual te corresponde la devolución de los gastos injustamente abonados.
Buenas,mi hipoteca es de septiembre de 2019.
En la factura de la financiera aparecen gastos de tasación,registro,notaría,ITP y gestoría.
Entiendo que es una hipoteca establecida después de la nueva ley,pero necesito aclaración de si esos gastos son 50% comprador y banco o debiera de hacerse cargo el banco.
Muchas gracias
Buenos días Israel Maria,
Dado que tu hipoteca fue establecida en septiembre de 2019, está sujeta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Según esta ley, la distribución de los gastos es la siguiente:
Gastos de tasación: Estos suelen ser a cargo del prestatario.
Gastos de registro: Deben ser asumidos por el banco.
Gastos notariales: Generalmente se reparten entre el banco y el prestatario; el banco asume los gastos de la escritura de préstamo hipotecario y el prestatario los de la escritura de compraventa.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): Este impuesto lo paga el prestatario, aunque el AJD sobre la hipoteca es asumido por el banco.
Gastos de gestoría: Según la ley, estos gastos deben ser asumidos por el banco.
Es importante revisar la cláusula correspondiente en tu contrato para verificar que se ajusta correctamente a la normativa vigente.
Buenos días, comencé una hipoteca en 2015 con la Caixa, en el 2019 la cambié al Banco Santander . En el 2017, hice una reclamación de gastos a la Caixa , la cual me fue denegada alegando que no me correspondían. Se podría volver a reclamar de nuevo?
Muchas gracias de antemano.
Buenos días Angela, Puedes volver a reclamar sin problema.
Buenos días, yo hice mi hipoteca con Banesto en el año 2007, y ahora es Santander, puedo reclamar los gastos?
Gracias
Hola Begoña,
Puedes reclamar a Santander sin ningún tipo de problema.
Buenas tardes,
Reclamé a Caixabank por unos gastos de compraventa con subrogación, ampliación de plazo y novación de condiciones y me aceptaron parcialmene mi reclamación pagando tan solo 1/4 parte de la factura del notario, 1/2 de registro propiedad y 1/2 de la factura gestoría, no les reclamé tasación porque no encontré ninguna documentación asociada al pago.
Me gustaría saber si es correcto el porcentaje que han aplicado ya que ellos alegan que hay cantidades que corresponden a una compraventa con subrogación y que por lo tanto, quedan excluídos del ámbito objetivo de la jurisprudencia del TS. Gracias
Buenos días Cristina, Habría que revisar las escrituras y las facturas. Sí que es habitual que cuando las facturas recogen dos operaciones sin desglosar (Compraventa y Constitución de préstamo por ejemplo) se haga la división por mitad.
Gracias,
Me podrías decir cuál sería el coste de que os miraráis las facturas y la escritura?
Gracias
Saludos
Cristina
Buenos días Cristina,
El examen de escrituras y facturas no tiene coste. Puedes enviar un correo a recepcio@auris.legal y te indicarán que documentación necesitamos, qué importes son reclamables y cuales son los honorarios del despacho.
Buenas tardes, he reclamado los gastos a Bbva en febrero 2024 por el canal de atencion al cliente de una hipoteca firmada en el 2014 y me responden que aunque tengo derecho he solicitado ya fuera de plazo. Puedo reclamar judicialmente?
Buenos días Silvia. Sí. Puedes reclamar los gastos.
Buenos días Silvia. Claro que puedes reclamar. Más aún con el respaldo de las últimas resoluciones del TJUE.
Hola, yo he reclamado a mi banco los gastos de mi hipoteca actuam y me los han devuelto. De mi vivienda anterior tenía una hipoteca que fui cambiando a diferentes entidades hata quedarme el Caixa penedes ahora Banc sabadell mi banco actual, de esa hipoteca tuve que solicitar por obras importantes en mi finca 2 segundas hipotecas, puedo reclamar esos gastos? Tengo las facruras aunque de la principal tengo que buscarlasno sé si tengo todas.
Buenas tardes, he reclamado a caixa los gastos de compraventa/subrogación de mi hipoteca, y han resuelto parcialmente devolviéndole parte del dinero pero no todo y tampoco dice nada de los intereses. Sabe porque me han devuelto parcialmente?
Buenos días Mari Carmen,
CaixaBank no devuelve ningún importe que no acredites con la correspondiente factura. Y de los que acredites, es probable que no te los reconozcan todos o lo hagan parcialmente. Deberás insistir en tu reclamación hasta que te devuelvan todos estos importes injustamente soportados. Como más concisa y justificada sea la reclamación, más probabilidades tendrás de una pronta restitución. Si finalmente no te hacen la devolución, deberías valorar la demanda en sede judicial.
Buenos días
Tengo un préstamo hipotecario para la compra de una finca rústica constituido junio 2006 por 3 personas físicas y una Sl de la q una de las personas físicas es administrador único
El préstamo tiene cláusula suelo y techo, comisión de apertura, gastos de notaría, registro y tasación el seguro no es de prima única
¿Se podría reclamar al ser personas física 3/4 partes la nulidad cláusula suelo, gastos y comisión de apertura?
El TJE y TS además ya han dictado alguna sentencias en q pymes y autónomos Lis consideran consumidores
Muchas gracias
Buenos día Luís María,
A falta de información adicional, en este asunto el dato relevante es saber que destino tiene la adquisición de la finca rústica.
Si el destino de la adquisición de la finca es incorporarla a la actividad económica o empresarial de los adquirentes, no se podría alegar la nulidad de la cláusula con base en la normativa de consumidores y usuarios.
Buenas tardes, firmé una hipoteca en Agosto de 2019, entiendo que no puedo reclamar nada?
Buenas tardes Jose,
La Ley Hipotecaria 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019.
Con esta ley se fijaron los parámetros de distribución de los gastos hipotecarios, obligando al banco a pagar la gestoría, el registro y la notaría, así como el IAJD, mientras que el cliente debía abonar la tasación y su copia propia de la escritura.
Lo más normal, es que tu préstamo se firmara con la normativa ya vigente en ese momento. De todos modos, puedes examinar la hipoteca, y si el banco te atribuye alguno de los gastos que a él le correspondían, tendrás derecho a reclamación.
Recuerda que hablamos siempre de la escritura de préstamo hipotecario, no la de compraventa.
Buenos días
Tengo una hipoteca para la compra de un negocio (no el local, sino el fondo de comercio) , con varios inmuebles como garantías. ¿Se pueden reclamar este tipo de gastos siendo que no es una vivienda? Muchas gracias
Buenos días Juan,
Gracias por tu consulta.
En tu caso, dado que la hipoteca está relacionada con la compra de un negocio y no de una vivienda, y además los inmuebles se utilizan como garantías para una actividad comercial, no es posible reclamar la devolución de los gastos hipotecarios a través de la normativa protectora de consumidores y usuarios. Nuestra legislación define como consumidor o usuario a las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Por lo tanto, las empresas no pueden acogerse a esta normativa para reclamar dichos gastos.
Espero que esta información te haya sido de ayuda. Si tienes alguna otra pregunta o necesitas asesoramiento adicional, no dudes en contactarnos.
Muchas gracias
Hola,
¿A quién he de reclamar los gastos de constitución y de cancelación de una hipoteca constituida en 2011 con Banco Pastor y cancelada siendo ya Banco Popular en 2017, antes de ser adquirido por Banco Santander? Las dos entidades han desaparecido y Banco Santander dice que no le corresponde hacerse cargo de activos, derechos o pasivos que no han sido objeto de la transmisión.
Hola Dani,
Gracias por tu consulta.
En este caso, dado que Banco Santander adquirió Banco Popular, que a su vez había absorbido Banco Pastor, Banco Santander es la entidad sucesora y, por tanto, responsable de las obligaciones y derechos de las entidades adquiridas. Por ello, deberías dirigir tu reclamación de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca a Banco Santander.
Aunque Banco Santander afirme que no le corresponde hacerse cargo de ciertos activos, derechos o pasivos, la adquisición de Banco Popular incluye la asunción de sus obligaciones, incluyendo las derivadas de hipotecas previamente constituidas y canceladas. Te recomendamos que presentes una reclamación formal ante Banco Santander y, si fuera necesario, recurras a las instancias pertinentes, como el Banco de España o a través de asesoría legal especializada.
Espero que esta información te sea útil. Si tienes más preguntas o necesitas asistencia adicional, no dudes en contactarnos.
Cuando me devolvieron lo cobrado de más por la cláusula suelo, firme la conformidad de la cantidad que me devolvían ( mayo 2017)pero había un párrafo pequeño en en el que decía que no reclamaría ni sobre cláusula suelo ni por otros conceptos en un futuro.
¿Puedo reclamar igualmente los gastos de hipoteca a pesar de lo que pone en ese párrafo?
Reciba un cordial saludo
Hola Juan,
Aunque firmaste un acuerdo en el que te comprometías a no reclamar por la cláusula suelo ni por otros conceptos en el futuro, existe jurisprudencia que ha declarado la nulidad de este tipo de cláusulas de renuncia cuando se consideran abusivas o limitan los derechos del consumidor de manera injusta. Sin embargo, para valorar la viabilidad de tu reclamación específica, es esencial examinar el texto completo del acuerdo que firmaste.
Te recomendaría que consultes con un abogado especializado en derecho hipotecario y de consumo para que pueda revisar el documento y determinar si es posible impugnar la cláusula de renuncia y proceder con la reclamación de los gastos de hipoteca.
Espero que esta información te sea de ayuda. Si tienes más preguntas o necesitas asesoramiento adicional, no dudes en contactarnos.
Buenas tardes
He reclamado los gastos a Unicaja banco de una hipoteca firmada 14/03/2008 y me contestan que como han pasado más de 15 años ha prescrito. La reclamación la puse el 11/03/2024.
Gracias
Hola Ester,
Gracias por tu consulta.
En relación a tu reclamación de los gastos de una hipoteca firmada en 2008, y la respuesta de Unicaja Banco sobre la prescripción, es importante destacar la jurisprudencia reciente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El TJUE ha sostenido que el plazo de prescripción para reclamar comienza a contarse desde la declaración de nulidad de la cláusula abusiva, y no desde la fecha de firma del contrato.
Esto significa que, si la cláusula de gastos hipotecarios ha sido declarada nula en un momento posterior a la firma del contrato, el plazo de prescripción comenzaría a contar desde dicha declaración de nulidad. Por tanto, te recomendaría revisar si existe una declaración de nulidad sobre las cláusulas de tu hipoteca que se haya producido dentro de un plazo que te permita realizar la reclamación.
Para proceder de la manera más adecuada, te aconsejo que consultes con un abogado especializado en derecho hipotecario, quien podrá analizar en detalle tu caso y asesorarte sobre los pasos a seguir para hacer valer tus derechos.
Buenos días. Quisiera a poder ser me contestara a dos cuestiones:
¿Se puede reclamar la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?
¿Se pueden reclamar los gastos derivados de una cancelación de un préstamo hipotecario?
Un saludo y gracias
Buenos días Juan,
La posibilidad de reclamar la comisión de apertura dependerá de si se puede demostrar que el banco no cumplió con sus deberes de transparencia o que dicha comisión no corresponde a ningún servicio prestado. En la práctica, esto puede ser complejo y requerir un análisis detallado del contrato y de las comunicaciones entre el banco y el cliente.
En cuanto a los gastos de cancelación y/o amortización anticipada, dependerá de si el banco ha cumplido con su deber de transparencia y justificación de los servicios. Es decir, si han informado adecuadamente al cliente y los gastos están justificados. Te recomendamos una asesoría personalizada para revisar el caso concreto que nos presentas.
Gracias
Hola Buenas tardes, que ocurre si la entidad con quien tenias el préstamo ya cancelado y levantado en escritura, fue posteriormente comprada o absorbida por otro banco. Se puede reclamar los gastos de formalización a este otro banco.
Gracias por vuestra respuesta.
Miguel
Hola Miguel Tobias,
En efecto. Puedes reclamar los gastos de formalización al nuevo banco. Cuando una entidad financiera es adquirida o absorbida por otra, el banco adquirente asume tanto los derechos como las obligaciones de la entidad original, incluyendo las relacionadas con las hipotecas y sus posibles cláusulas abusivas.
Hola.He reclamado los gastos hipotecarios de un piso comprado en 2007.Y mi banco ahora me responde que ha prescrito porque han pasado más de 15 años. de la fecha de compra. Es posible que puedan excusarse en eso??
Hola Covadonga,
Las indicaciones de su banco no son ajustadas a la jurisprudencia reciente. Le recomendamos que interponga una reclamación formal al banco explicando que, según la jurisprudencia y la interpretación comúnmente aceptada, el plazo de prescripción de 5 años se cuenta desde diciembre de 2015, y no desde la fecha de constitución de la hipoteca. Si el banco mantiene su posición, reclame ante el Banco de España para que evalúe su caso y dictamine si el banco está actuando acorde a derecho.
Un salud
Buenos Días, para seguir recabando documentación para la reclamación de los gastos de hipoteca he solicitado al Banco Santander un extracto del año 2006 de los movimientos que se hicieron e identificarlos.
No ha habido ningún problema para facilitarme este extracto proveniente de su central en Madrid. Sin embargo, al pedirles ahora un duplicado individualizado de dos cargos que me interesan y más en concreto el de la tasación de la vivienda me contestan lo siguiente:
“Hemos pedido duplicado a Madrid del recibo de fecha 03-11-2006 de importe 232.-eur y nos indica Madrid que no tenemos acceso a apunten de más de 10 años de antigüedad, dado que documentos /soportes que incluyan operaciones o asientos con trascendencia contable (libros, correspondencia, documentos, en general, y justificante de operación) que hayan motivado algún asiento contable y que no creen , reconozca, modifiquen o extinga alguna obligación, se han de mantener un periodo de 10 años. Por lo que pasado este plazo, el Banco no tiene obligación de conservarlo”
Mi pregunta es si ¿esto es así o no quieren facilitarme el duplicado de ese recibo con esa excusa?
Gracias y un saludo
Hola Josefa,
En efecto. Los bancos están obligados a conservar documentación con trascendencia contable durante un período de tiempo específico. Este período suele ser de 10 años, en conformidad con la normativa fiscal y la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo. Después de este período, los bancos no están obligados a conservar estos documentos. Siento no poder ser de mayor ayuda.
Un saludo.
Buenas tardes, gracias por su respuesta. Sin embargo sí que me han facilitado el recibo duplicado de la comisión de apertura que es de la misma fecha que el cargo abonado por la tasación y que era el que pretendía me facilitasen.
Me alegra mucho, Josefa. Si hay algo más que podemos hacer para ayudar no dude en ponerse en contacto con nosotros. Gracias, un saludo.
Hola Josefa,
En efecto. Los bancos están obligados a conservar documentación con trascendencia contable durante un período de tiempo específico. Este período suele ser de 10 años, en conformidad con la normativa fiscal y la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo. Después de este período, los bancos no están obligados a conservar estos documentos. Si considera que el Banco Santander no está actuando de buena fe o desea una revisión externa, puede presentar una reclamación ante el Banco de España. Este organismo puede evaluar si el banco ha cumplido con sus obligaciones de información y conservación de documentos.
Un saludo.
subrogación de hipoteca con cambios en el capital prestado. Es una novación
Que se puede reclamar.
Si la primera hipoteca ya había pagado gasto porque me cobran otra vez registro, notaria, acto jurídico..
Me contesta LaCaixa que es subrogación y que los asume la primera hipoteca pero yo tengo facturas de ello.
Hola Merche,
La subrogación y la novación hipotecaria son operaciones distintas con implicaciones diferentes:
Subrogación: Ocurre cuando se cambia el acreedor (la entidad bancaria) manteniendo las condiciones originales del préstamo hipotecario. En principio, los gastos de subrogación suelen ser menores y, según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la entidad que recibe la hipoteca debe asumir ciertos gastos.
Novación: Ocurre cuando se modifican las condiciones del préstamo hipotecario, como el capital prestado, el tipo de interés, el plazo, etc. Este proceso puede generar nuevos gastos de registro, notaría y actos jurídicos documentados (AJD).
Consulte con un abogado especializado en derecho bancario. Un profesional podrá asesorarle sobre la mejor estrategia y, si fuera necesario, representarle en una reclamación judicial para recuperar los gastos.
Espero que esta información le sea de utilidad. Quedo a su disposición para cualquier otra consulta que pueda tener.
Un saludo,
Buenas tardes, si he cancelado una hipoteca en el 2022 y he pagado notario y registro por esa escritura de cancelación de hipoteca ¿puedo reclamar los gastos si la concesión de la hipoteca es del 2009?
Gracias
Hola Jose,
En efecto. UD puede reclamar los gastos de notario y registro pagados por la cancelación de la hipoteca en 2022, a pesar de que la concesión de la hipoteca fue en 2009. La jurisprudencia actual respalda la devolución de estos gastos por parte del banco.
Un saludo
Buenas tardes, ¿entonces la cancelación no tiene que ser anterior al 2019 para poder reclamar los gastos? Y por otro lado, si no recuerdo mal , cuando aboné la última cuota del préstamo pedí un certificado de deuda cero al banco y de ahí se pasó directamente a su cancelación registral ¿esos son los gastos de cancelación que podría reclamar?
Hola Jose,
No es necesario que la cancelación sea anterior a 2019 para reclamar los gastos de cancelación hipotecaria. Los gastos de notaría y registro asociados a la cancelación registral pueden ser reclamables. Le recomiendo considerar la asesoría de un abogado para asegurar una reclamación exitosa.
Saludos
Buenos días
No tengo las facturas de notaria, pero en las escrituras de préstamo hipotecario y en las escrituras de cancelación del mismo , en las dos al final vienen puestos los honorarios del notario. ¿Serviría para acreditar el gasto de notaria? Gracias de antemano
Hola Juan,
Las escrituras de préstamo hipotecario y de cancelación que detallan los honorarios del notario pueden servir para acreditar los gastos y fundamentar su reclamación. Aunque la ausencia de facturas originales podría complicar ligeramente el proceso, la información contenida en las escrituras debería ser suficiente para avanzar con su reclamación.
Un saludo
Buenas tardes,
Firmé hipoteca de mi casa en 2006, he reclamado todos los gastos excepto el de tasación porque no tengo la factura ( el banco nunca me la entregó), sí el informe y certificado. Se la he pedido a Sociedad de Tasación que fue quien redactó dicho informe y me han contestado que ya no conservan esta documentación por superar el plazo legal de conservación. He conseguido el extracto de cuentas del año 2006 y hay un movimiento que puede corresponder por fecha y cantidad, pero CaixaBank tampoco me da información sobre concepto y destinatario porque «se ha superado el plazo para la conservación de la documentación que solicita». Se repite la negativa y el argumento. Es una cantidad importante que me gustaría recuperar, pero no hay manera de demostrarlo. ¿ Habría alguna otra opción para poder reclamar este concepto?
Muchas gracias por su atención y su tiempo.
Hola Anna M,
Sin la factura, reclamar se complica bastante. Sin embargo, no es imposible. El extracto de cuentas del año 2006 que menciona puede ser una prueba importante. Aunque CaixaBank no pueda proporcionar detalles sobre el concepto y destinatario debido al plazo de conservación de documentación, el hecho de que tenga un movimiento por la cantidad y fecha correspondiente puede ser una indicación válida del gasto de tasación.
El informe y certificado de la tasación que tiene también son documentos relevantes. Estos documentos demuestran que se realizó una tasación y, aunque no sustituyen a la factura, pueden complementar la información del extracto bancario.
Puede considerar realizar una declaración jurada en la que explique la situación y detalle el gasto de tasación, basándose en los documentos disponibles (extracto bancario, informe y certificado de tasación).
Le recomiendo que envíe una carta formal a CaixaBank incluyendo el extracto bancario, el informe y certificado de tasación, y la declaración jurada. Explique que, aunque no tiene la factura original, estos documentos prueban que se realizó un gasto de tasación en 2006. Solicite la devolución del gasto basándose en esta documentación. Si el banco rechaza su reclamación, puede presentar una reclamación ante el Banco de España, adjuntando los mismos documentos. El Banco de España puede evaluar si CaixaBank ha actuado correctamente en su negativa.
Estos pasos pueden ser complicados, consulte con un abogado especializado en derecho bancario. Un abogado puede ayudarle a preparar una reclamación más sólida y, si es necesario, iniciar acciones legales para recuperar el gasto de tasación.
Saludos
Buenos dias, voy a reclamar gastos hipotecarios por hipoteca constituida en 2017, pero en 2019 hice una novacion hipotecaria.
Estos gastos de la novacion no me queda muy claro si se pueden reclamar o no.
Gracias de antemano.
Hola Estela,
En general, los gastos de la novación (los gastos de notaría y registro relacionados con la modificación de las condiciones hipotecarias) sí pueden ser objeto de reclamación.
Saludos
Buenos días,
Tenia hipoteca con Caixa banc del año 1998, en su día no me dieron las facturas pertinentes y todo y reclamarlas al pasar tanto tiempo nadie las tiene, y el notario ya no existe, es por lo que quisiera saber con que puedo (si es que puedo) reclamar los gastos hipotecarios, y si lo gastos de cancelación tambien son reclamables.
Gracias.
Hola Myriam,
Gracias por tu consulta. En relación con tu hipoteca de 1998 con CaixaBank y la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios, te proporciono la siguiente orientación:
Reclamación de los gastos hipotecarios: Aunque no dispones de las facturas, puedes solicitar una copia de la escritura hipotecaria a CaixaBank. También puedes intentar obtener una copia en el Registro de la Propiedad correspondiente. Aunque el notario ya no exista, su protocolo notarial podría haber sido transferido a otro notario de la misma plaza.
Gastos de cancelación: Algunos gastos de cancelación pueden ser considerados abusivos y, por tanto, reclamables. Necesitarás documentación que justifique estos pagos.
Acciones recomendadas:
Solicitar a CaixaBank una copia de la escritura hipotecaria.
Obtener una copia de la escritura en el Registro de la Propiedad.
Reunir cualquier otro documento relacionado con la hipoteca y los pagos efectuados.
En Auris Advocats , contamos con amplia experiencia en la reclamación de gastos hipotecarios y estamos a tu disposición para asesorarte y guiarte en este proceso. No dudes en contactarnos para concertar una cita o para cualquier consulta adicional.
Saludos
Buenas tardes Laura,
Gracias por la respuesta, la cuestión es que los pasos que me indica ya los hice, fui personalmente a la oficina de Caixa Banc donde terminó mi cuenta bancaria, y me dijeron que después de tantos años (26), no tenían ninguna documentación, en el registro de la propiedad más de cinco años no guardan ninguna facturas, y el protocolo notarial según el colegio de notarios de Barcelona solo guarda la escritura nada más, por eso mirando por internet me informé que se podria reclamar con las liquidación de gastos y provisión de fondos, o no se si con otro sistema… además Caixa Banc en su ultimo escrito me dijeron que no podia reclamar los gastos por ser la hipoteca tan antigua, por la ley Catalana no se puede reclamar pasados más de 10 años por eso no se ya que pensar, ni donde ir,… En cuanto a los gastos por cancelación si que tengo todas las facturas.
Hola Myriam,
Gracias por compartir los detalles de su situación. Lamento escuchar que los pasos que ha seguido hasta ahora no han dado resultado.
Si Caixa Bank ha desestimado su reclamación por la vía extrajudicial, la siguiente vía que debe considerar es la judicial. Para proceder por esta vía, será fundamental contar con la asesoría especializada de un abogado versado en el tema de reclamaciones hipotecarias.
En este sentido, quedamos a su disposición para brindarle nuestra ayuda. Puede llamar al despacho y concertar una visita. Estaremos encantados de estudiar su tema en profundidad y analizar todas las opciones. Le mando un afectuoso saludo y le deseo un feliz més de agosto.
El banco ha rechazado mi reclamación de gastos de apertura de escritura hipotecaria de 1998, teniendo factura de ellos, Que debo hacer ahora?
Hola Maria Jesus,
Gracias por su mensaje. Si el banco ha desestimado su reclamación por la vía extrajudicial, la siguiente vía que debe considerar es la judicial. Para proceder por esta vía, será fundamental contar con la asesoría especializada de un abogado versado en el tema de reclamaciones hipotecarias.
En este sentido, Auris Advocats está a disposición para servirle. Por favor, no dude en ponerse en contacto con nosotros si decide seguir adelante con esta opción, estudiaremos su caso y le asistiremps en cada paso del camino.
Quedo a su disposición para cualquier otra consulta que pueda tener.
Feliz agosto
Se pueden recuperar los gastos hipotecarios de una hipoteca, si dicha hipoteca no se utilizó para la compra de vivienda, pero que si es carga en la vivienda?
Dispongo de todas las facturas.
Buenos días Norberto,
Gracias por su mensaje y por plantear su consulta.
Según la jurisprudencia actual en España, es posible reclamar la devolución de ciertos gastos hipotecarios, incluso si la hipoteca no se utilizó para la compra de vivienda, pero está vinculada a una propiedad inmobiliaria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que determinados gastos asociados a la formalización de hipotecas, como los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, pueden ser reclamados si fueron impuestos unilateralmente al consumidor por la entidad bancaria.
Es relevante destacar que la reclamación de estos gastos debe cumplir con ciertos requisitos y plazos. El hecho de disponer de todas las facturas es un punto a favor en su reclamación, ya que será necesario presentar dicha documentación como prueba.
Dado que cada caso puede tener particularidades que requieran un análisis específico, le recomendaría que consulte con un abogado especializado en derecho bancario o hipotecario. Un profesional podrá proporcionarle una evaluación detallada de su situación particular y guiarle en el proceso de reclamación para maximizar sus posibilidades de éxito.
Si lo desea, en Auris Advocats contamos con especialistas en este tipo de reclamaciones que estarán encantados de asistirle. Puede ponerse en contacto con nosotros para que le derivemos a nuestro experto en la materia.
Un saludo
Buenos días
Estoy en el proceso de reclamación de gastos con Caja Rural de Extremadura. Me hacen entrega de una Resolución Parcialmente Favorable, en la que indican que se procedería la a distribución entre ambas partes de los gastos producidos, sin indicar cantidad. ¿Cuál sería su consejo?. entiendo que primero me deben entregar una propuesta económica, pero ¿ qué sería lo habitual en este proceso, el reembolso del 100% de los gastos?. ¡cómo puedo forzar ese reembolso?
Hola Estefanía,
En primer lugar, es fundamental que Caja Rural de Extremadura te proporcione una propuesta económica detallada antes de aceptar cualquier resolución. Es esencial saber exactamente cuánto te van a reembolsar por cada gasto (notaría, registro, tasación y gestoría).
Te recomiendo que insistas en que te entreguen un desglose claro y por escrito de las cantidades a reembolsar. Esto te permitirá evaluar si la propuesta es justa y acorde a la jurisprudencia vigente.
Según las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE, los consumidores tienen derecho a recuperar el 100% de los gastos de registro y gestoría, y el 50% de los gastos de notaría. Aunque estas directrices son comunes, cada caso puede presentar particularidades.
Basándote en las sentencias favorables, puedes argumentar que la resolución parcial no es aceptable sin una propuesta económica clara y que deberías recibir el reembolso completo de los gastos indicados.
Si no recibes una respuesta adecuada, procede con una reclamación formal reiterando tu solicitud y fundamentando tu derecho en las sentencias judiciales recientes.
Si la entidad continúa sin cumplir, deberás considerar la vía judicial. Un abogado especializado en derecho hipotecario puede representarte y asegurar que tus derechos sean plenamente respetados.
Podemos proporcionarte asesoría personalizada y asegurar que tu reclamación sea manejada de manera efectiva y favorable para ti.
Quedo a tu disposición para cualquier consulta adicional o para agendar una cita.
Atentamente,
Muchísimas gracias por su pronta respuesta. Procedo como indican y a ver que me dicen. Saludos
Hola, tengo una hipoteca en el Santander y junto con la hipoteca se hizo declaración de obra nueva ya que la hipoteca era para reformar una vivienda.
Los gastos de declaración de obra nueva de la notaria, registro y gestoria se pueden incluir o no?
Hola Montse,
Gracias por tu pregunta. En relación a tu consulta sobre la posibilidad de incluir los gastos de declaración de obra nueva de la notaría, registro y gestoría en la reclamación de gastos hipotecarios, la respuesta depende de varios factores específicos. En general, los gastos que se pueden reclamar suelen ser los directamente relacionados con la formalización del préstamo hipotecario. Sin embargo, los gastos asociados a la declaración de obra nueva pueden no estar directamente vinculados a la formalización del préstamo hipotecario, sino a la operación inmobiliaria en sí misma. Estos gastos pueden no ser reclamables bajo las mismas normativas que los gastos hipotecarios tradicionales.
Te recomiendo que revises detenidamente la escritura de tu hipoteca y cualquier documentación relacionada con la declaración de obra nueva. Esto te permitirá identificar claramente los gastos asociados a cada trámite.
Dado que la situación puede tener matices específicos, te recomiendo agendar una consulta con un abogado especializado en derecho hipotecario. Podremos revisar tu caso en detalle y determinar la viabilidad de incluir estos gastos en tu reclamación.
Si necesitas más asistencia o deseas agendar una cita para una consulta personalizada, estoy a tu disposición para ayudarte.
Un saludo
Buenas tardes, en el dia de hoy he recibido una llamada de mi banco reclamándome el pago de la factura de la tasación de mi vivienda (la cual yo pensaba que estaba pagada puesto que nadie me ha dicho nada hasta ahora) con fecha de diciembre de 2021. Mi pregunta es si casi 3 años después pueden reclamarme dicho importe. Gracias
Hola Manuel,
Efectivamente, pueden. En España, el Código Civil establece plazos de prescripción para diversas obligaciones y deudas. En el caso de deudas contractuales, como podría ser el caso de una factura de tasación de una vivienda, el plazo general de prescripción es de 5 años a partir del momento en que la obligación de pago es exigible, según el artículo 1964 del Código Civil. El Código Civil de Cataluña establece que las deudas contractuales prescriben a los 3 años, según el artículo 121-20 del Libro Primero del Código Civil de Cataluña. Además, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación son a cargo del prestatario, es decir, del cliente que solicita la hipoteca. No obstante, esto puede variar en función de lo que se haya acordado específicamente en el contrato hipotecario entre el banco y el cliente.
Si cree que el banco le está reclamando una deuda inexistente, le recomiendo que se ponga en contacto con nosotros, para que revisemos la documentación firmada y le podamos ofrecer una respuesta más elaborada así como nuestra asistencia.
Un saludo
Vaig firmar una hipoteca el juny de 2003 i he reclamat al banc la devolució de les despeses, però m’ho ha denegat; ho vaig plantejar al Banc d’Espanya i em va respondre que no els corresponia resoldre-ho.
Hola Sra. Soteras,
Davant d’aquest escenari en el que es troba, el que li recomanem és que es deixis assessorar per expert en dret bancari i estudii la interposició d’una reclamació per la via judicial. Estem a la teva disposició si ens necessita. El nostre tel: 937426040. No dubti en trucar i demanar una visita.
Una abraçada
Buenas tardes,
Realizamos, por correo electrónico, un escrito para reclamar los gastos de la hipoteca. Adjuntamos toda la documentación, desde facturas hasta la escritura.
A día de hoy, hemos recibido una carta para que se proceda en breve plazo al abono de lo que ellos consideran las cantidades reclamadas.
Solicitamos una revisión por disconformidad.
Además de cómo proceder tras esta situación.
Gracias y saludos
Hola Vanesa,
Gracias por su comentario. Por lo que entiendo, la entidad bancaria ha respondido a su reclamación con una carta en la que ofrecen abonar una cantidad, pero usted no está conforme con el importe que han calculado y desea una revisión de esta oferta.
Para proceder en esta situación, le recomendaría lo siguiente:
Revisar detalladamente la oferta: Analice la carta que ha recibido y compruebe qué conceptos y gastos están incluidos en la cantidad propuesta. Es importante verificar si todos los gastos reclamados (como notaría, registro, gestoría, tasación, etc.) han sido considerados y si el cálculo corresponde a lo solicitado.
Escribir una carta de disconformidad: Si efectivamente encuentra que la cantidad es insuficiente, puede enviar una respuesta formal indicando su disconformidad con el importe propuesto y solicitando una revisión. Es útil detallar los conceptos específicos que no han sido incluidos o que considera incorrectos.
Buscar asesoramiento legal: Dado que en estos casos suele haber normativa y jurisprudencia aplicable sobre qué gastos corresponden ser devueltos y cómo se deben calcular, le recomendaría consultar a un abogado especializado en derecho bancario. Esto le permitirá asegurarse de que el cálculo sea correcto y maximizar las posibilidades de obtener la devolución íntegra de los gastos.
Quedamos a su disposición para cualquier duda adicional o para ayudarle en el proceso de revisión.
Saludos cordiales,
Buenos dias, tengo una compraventa con subrogacion y ampliacion. en la factura del notario incluye todo junto, una sola factura, el notario se ha jubilado y quien ha cogido su protocolo me dice que no me puede desglosar la factura, la gestoria me dice que al ser solo un protocolo no desglosa y vienen los tres conceptos en uno y el registro más o menos se puede desglosar. reclamo el total de la factura aunque tenga la compraventa incluida, las desgloso yo o como puedo hacer para calcular los gastos a reclamar?. muchas gracias.
Hola Francisco,
Gracias por tu consulta. Vamos a ver, los gastos de subrogación y ampliación de hipoteca que puedes reclamar son:
– El 50% de los gastos relacionados con la escritura de la hipoteca.
– El 100% de los costes de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
– El 100% de los honorarios si hubo gestoría involucrada.
– El coste de la tasación, si fue necesaria para la solicitar la ampliación hipotecaria.
Podrías solicitar al registro o a la gestoría un desglose de los gastos correspondientes a cada servicio. Si no logras obtener un desglose o tu reclamación no prospera, te sugiero que busques asesoramiento de un profesional para maximizar tus posibilidades de éxito.
Saludos.
Buenos días. Estoy reclamando a la entidad bancaria, la devolución de los gastos de dos hipotecas. Los del 2006 ya me los han devuelto, pero para la otra que era de enero de 1998, despues de marearme con varias excusas, lo último que me han dicho es lo siguiente.
«En particular, el préstamo hipotecario al que hace referencia su reclamación se formalizó con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, por la que se traspuso la Directiva 93/13CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre Cláusulas Abusivas en los Contratos Celebrados con Consumidores. Atendiendo a su Disposición final tercera dicha norma no resulta de aplicación a su préstamo y, por tanto, no puede beneficiarse de la protección aparejada.»
Por favor, ¿podrian aclararme, si como dicen, esa ley les exime de devolver los gastos hipotecarios de hipotecas firmadas antes de de julio de 1998?
Gracias por su ayuda
Un saludo
Koro
Hola Sr. Fernández,
Gracias por su consulta. En respuesta a la comunicación de su entidad bancaria, es cierto que la Ley 7/1998 no estaba en vigor al momento de la firma de su hipoteca en 1998. No obstante, esto no exime al banco de devolver los gastos, ya que la protección contra cláusulas abusivas deriva de normativa anterior y de la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que ha establecido que la nulidad de estas cláusulas tiene efectos retroactivos.
Le recomendamos que consulte con un abogado especializado en derecho bancario para valorar la viabilidad de su reclamación. No dude en ponerse en contacto con nosotros si desea que le ayudemos con este asunto.
Atentamente,
buenos dias,
quiero reclamar los gastos bancarios, tengo algunas facturas pero me faltan las del registro y ellos no me las facilitan por haber transcurrido mas de 5 años, tengo el extracto bancario donde se ven los cargos que me hicieron de la hipoteca de notaria, registro y tasación, Valdrian este extracto para reclamar. ademas fue autoconstrucción, los gastos de tasación corren a cuenta mia o del banco. saludos.
Hola Sra. Glez,
Gracias por tu consulta. En relación con tu reclamación de los gastos bancarios, el extracto bancario donde se reflejan los cargos de notaría, registro y tasación puede servir como prueba para tu reclamación. Aunque no dispongas de las facturas del registro, el extracto es un documento válido que respalda tu solicitud.
Respecto a los gastos de tasación, según la normativa vigente, el coste de la tasación suele ser asumido por el prestatario, salvo que se establezca lo contrario en el contrato. Sin embargo, es importante revisar las condiciones específicas de tu hipoteca para determinar quién debe asumir esos gastos.
Te recomendamos que contactes con un abogado especializado en derecho bancario para asesorarte en el proceso de reclamación. Si necesitas más ayuda, no dudes en llamarnos.
Saludos
Hola,la entidad con la tenia la hipoteca a sido absorbida en varias ocasiones hasta llegar a la actual CAIXA,es a esta a quien reclamarle ?
Hola Jose Javier,
En efecto. Debes reclamar a la entidad que es ahora titular. Esto se debe a que cuando una entidad bancaria es absorbida por otra, la entidad absorbente asume tanto los derechos como las obligaciones de la absorbida, incluidas las reclamaciones pendientes. En caso de que te pongan trabas, puedes contratar un especialista en derecho bancario que te ayude.
Saludos
Buenas tardes, un duda que tengo. En un escritura de compraventa, subrogación y modificación de préstamo hipotecario, que gastos de formalización son susceptibles de reclamación?
Hola Mario,
Gracias por tu consulta. Según la jurisprudencia reciente en España, especialmente tras las sentencias del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), los gastos de formalización de hipotecas que son susceptibles de reclamación por parte del consumidor en una escritura de compraventa, subrogación y modificación de préstamo hipotecario incluyen:
Gastos de notaría: El Tribunal Supremo ha determinado que deben repartirse al 50% entre el banco y el consumidor.
Gastos de gestoría: Pueden ser reclamados íntegramente, ya que el servicio de gestoría suele ser impuesto por la entidad financiera.
Gastos de registro de la propiedad: El Tribunal Supremo ha establecido que deben ser asumidos por la entidad financiera.
Gastos de tasación: El TJUE ha dejado claro que, en algunos casos, estos gastos pueden ser reclamables si la entidad bancaria impuso al cliente su pago.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): En general, este impuesto recae sobre el prestatario, pero en algunos casos de subrogación o novación, puede haber particularidades.
Si necesitas que te asesoremos, no dudes en contactar para pedir una cita con nuestro especialista en derecho bancario.
Un saludo
Buenos días,
Hice una reclamación de mis gastos hipotecarios, en el que también les pedía mis facturas, ya que nunca las tuve. Solo tengo la de la tasación. Me han contestado del banco que me dan la razón y que envié las facturas, que ellos saben que no tengo.
En la escritura, aparece lo que pague en el registro de la propiedad y los gastos de notario.
Mi pregunta es, puesto que la escritura es un documento, firmado y sellado por el notario me sirve para que lo tengan en cuenta a la hora de la devolución.
Gracias,
Saludoss.
Hola Marian,
Gracias por su consulta. Tanto los documentos notariales en soporte electrónico como en papel gozan de fe pública y tienen el mismo valor como instrumentos públicos. Esto implica que una escritura notarial, ya sea en papel o en formato electrónico, es reconocida legalmente y tiene validez para ser considerada en procedimientos legales, incluyendo la devolución de gastos hipotecarios.
Limitaciones: Aunque la escritura notarial es fundamental, la devolución de gastos depende de la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas. Si no se declara la nulidad, los gastos podrían no ser reembolsados.
Implicaciones: La escritura notarial debe ser revisada cuidadosamente para identificar cláusulas potencialmente abusivas y determinar la distribución adecuada de los gastos notariales y otros relacionados con la hipoteca.
Dicho lo anterior, es público y notorio que las entidades bancarias suelen poner trabas a los usuarios. Si necesita ayuda para tramitar su procedimiento, no dude en ponerse en manos de especialistas acreditados en derecho bancario.
En cualquier caso, estamos aquí para servir y ayudar.
Saludos
buenos dias.
Si la hipoteca es del año 2012 se hace la reclamación al banco que responde que está de acuerdo con la declaración de la nulidad de cláusula de los gastos pero que no procede el pago de gastos por prescripción.
Es posible reclamar directamente el pago de los gastos en un juicio verbal(ya que se ha conocido la nulidad por el propio reconocimiento del banco)? o es necesario también solicitar en el juzgado las dos cosas la nulidad (que ya me han reconocido) y además el pago de los gastos???
muchas gracias
Hola Sra. Tornero,
Gracias por su consulta. Esto va a depender de si, efectivamente ha prescrito o no esa posibilidad de reclamación. Es importante hacer un estudio singular de cada caso, pero a rasgos generales le indicamos que la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados comienza a prescribir desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula abusiva. La legislación y jurisprudencia aplicables establecen que el plazo de prescripción para las acciones personales, incluyendo la reclamación de gastos hipotecarios, era de 15 años antes de la reforma de 2015, que redujo este plazo a 5 años.
No dude en ponerse en contacto con nosotros para una asesoría personalizada si así lo desea. Estamos aquí para servir y ayudar.
Un Saludo
Buenos dias,
He reclamado los gastos de la constitución del crédito hipotecario que firmamos el 2005 con La caixa para la construcción de nuestra vivienda habitual. He recibido contestación en 10 dias diciendo que: abonaran gastos de gestoría y el 50% del arancel notarial, no obstante el AJD no, ja que pertenece al prestatario. Es cierto? Jo pensaba que correspondía al banco. y todo lo relacionado a las escrituras de obra nueva y de final de obra a nosotros.
Grácias de antemano
Buenos días Imma,
Gracias por tu consulta. Lo que te indica el banco es correcto. Según la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo sobre los gastos de constitución de hipoteca, el banco está obligado a asumir los siguientes gastos:
Gastos de gestoría: Deben ser abonados íntegramente por el banco.
Gastos notariales: El banco debe asumir el 50% de los gastos relativos a la escritura de constitución de la hipoteca, mientras que el prestatario asume el otro 50%.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Tal como te han indicado, el AJD corresponde al prestatario (es decir, al cliente) según la normativa vigente. Esto ha sido confirmado por el Tribunal Supremo y es de aplicación general en estos casos.
Los gastos de las escrituras de obra nueva y de final de obra corren a cargo del propietario ya que no forman parte de la constitución de la hipoteca sinó que están vinculados a la propiedad y construcción del inmueble.
Saludos
Gracias, Laura por tu respuesta. ¿Crees que puedo reclamar, también, las dos tasaciones que nos pidió la caixa durante la construcción de l’obra nueva? Tengo entendido que la factura del registro de la propiedad del crédito hipotecario también es reclamable, pero de las tres que tengo no sé cómo identificarla.
Hola de nuevo Imma,
Gracias siempre a vosotros por preguntar. Respecto a las tasaciones, generalmente recaen sobre el cliente, aunque en algunos casos se pueden reclamar si fueron exigidas exclusivamente por el banco…
Sobre la factura del Registro de la Propiedad, esta sí es reclamable. Debes identificar la factura relacionada con la inscripción de la hipoteca. Si tienes varias facturas, una debería mencionar «inscripción hipotecaria». Si tienes dudas, consulta al Registro o a tu gestoría.
No dudes en llamarnos para solicitar una consultoría si necesitas más ayuda.
Un Saludo